Så granskar du bostadsrättsföreningens årsredovisning

När du köper en bostadsrätt blir du medlem i bostadsrättsföreningen och du köper rätten att använda lägenheten och äger den egentligen inte. Föreningens ekonomi blir till viss del en del av din ekonomi – om det går dåligt för föreningen kan de behöva höja din avgift och det kan även minska värdet på din lägenhet vid en eventuell försäljning. Det är av en många anledningar till att det är viktigt att granska föreningens ekonomi.

Hur många lägenheter finns det?

Börja med att se över hur många lägenheter det är i föreningen. Om det är färre än 10 lägenheter anses det vara en liten förening. Att köpa en lägenhet i en mindre förening innebär en högre risk av flera anledningar. Om föreningen är liten ska färre dela på kostnaderna för underhåll och andra utgifter. Om föreningen behöver ta upp nya lån vid till exempel stambyte så kommer den högre räntekostnaden det medför att påverka varje medlem mer än om det är en större förening vilket potentiellt kan höja medlemmarnas månatliga avgifter.

Det är inte heller ovanligt att banker till och med nekar bolån vid köp av en lägenhet i en mindre förening just på grund av den högre risken. Även om du beviljas lån kan detta göra det svårare vid en framtida försäljning av lägenheten. Banker kan även neka lån till föreningen eller ge föreningen sämre villkor i form av högre ränta.

South Amazonas forest protection

Vad bör man tänka på just nu?

Det mönster man ser i bostadsmarknaden idag liknar tidigare prisnedgångar. Det har initialt varit en tydlig och ganska brant nedgång som följts av en mer stillastående prisutveckling med lågt antal försäljningar. I denna marknad är det bra om både säljare och köpare har rimliga prisförväntningar för att kunna komma till avslut.

Skuld per kvm

I många fall framgår skuldsättningen per kvadratmeter i början av årsredovisningen och om inte kan du enkelt räkna ut det själv genom att leta upp föreningens lån och dela det med den totala bostadsytan på föreningen. Föreningens lån hittar du lättast under noterna i slutet på årsredovisningen, leta efter ”skulder till kreditinstitut”. En tumregel är att allt under 5 000 kr per kvadratmeter är bra, är skulden över 10 000 kr per kvadratmeter så bör man sätta sig in lite mer i varför belåningen är så hög.

Avgift per kvm

Se över vad föreningens avgift per kvadratmeter är, ofta hittar du även det i början av årsredovisningen men annars kan du räkna ut det själv. Leta bland noterna efter årsavgifter och dela det med föreningens totala yta. Normalt är avgiften mellan 500 och 700 kr per kvadratmeter och år. En låg avgift kan betyda att föreningen har låga driftkostnader, är lågt belånade och har en god ekonomi vilket allt är positivt för dig som medlem. Det kan också betyda att föreningen har valt att inte amortera, inte sparar tillräckligt till kommande renoveringar eller inte tagit höjd för högre ränteläge.

Äkta eller oäkta förening

De allra flesta bostadsrättsföreningar är äkta. En förening klassas som en oäkta förening om mer än 40 % av föreningens intäkter kommer från till exempel hyreslägenheter, hyreslokaler eller månadsavgifter från juridiska personer. Det kan skilja sig från år till år om föreningen klassas som oäkta eller inte.

Det är skattemässiga skillnader på att ha ägande i en äkta eller oäkta förening. I en oäkta förening kan du i vissa fall få en lägre eller ingen månadsavgift och du kan då bli förmånsbeskattad för detta. Om du har en bostad i en oäkta förening kommer du även att betala högre vinstskatt, 30 % i en oäkta förening och 22 % i en äkta. Du kan i regel heller inte göra uppskov på skatten i en oäkta förening.

Tomträtt eller äganderätt

Många bostadsrättsföreningar äger inte marken huset står på utan i stället har de tomträtt vilket betyder att de hyr den av kommunen. Om kommunen höjer hyran kan det påverka din avgift och föreningens ekonomi. I vissa fall överväger föreningarna att köpa loss tomten men kommer då troligtvis att behöva ta upp nya lån. Det är främst föreningar i Stockholm, Göteborg och Malmö som drabbas av hyreshöjningarna. Till exempel har en förening i Stockholms kostnad höjts från 5,6 miljoner 2010 till 12,2 miljoner 2025 och det slår naturligtvis hårt på föreningens ekonomi och din avgift.

Helhetsbild

Har du tittat på denna information har du troligtvis fått dig en ganska bra helhetsbild av föreningen och om du har frågor du inte hittar svar på i föreningens årsredovisning eller stadgar kan du alltid kontakta styrelsen eller fråga din mäklare om hjälp.

Med vänliga bolånehälsningar

Julia Zakrisson
Bolånespecialist, Stabelo

2022-11-09

Tillbaka till bloggen