Trots att bostadsmarknaden började komma igång igen de senaste två åren har den trenden nu tappat fart. Marknaden visar nu mindre styrka än vad vi sett under tidigare år och samtliga indikatorer vi följer pekar nedåt. Om detta är endast är en tillfällig tillbakagång i prisutvecklingen på bostäder eller något mer långvarigt återstår att se.
Boprisindikatorn består av tre olika komponenter: utvalda aktiers utveckling, förändringen i utbud på bostäder samt säsongmönster.
Stabelos aktiemarknadsbaserade boprisindikator vände tydligt uppåt i början av 2023 och visade länge styrka – trots ett utmanande ekonomiskt läge för hushållen. Indikatorn visade sig vara träffsäker då bostadspriserna följde efter. Nu, i början av 2025, pekar indikatorn tydligt nedåt, vilket också återspeglas i den senaste utvecklingen på bostadsmarknaden.
Årstillväxten i bostadsutbudet har tidigare signalerat en stabilisering på marknaden, vilket också slog in under 2023 och 2024. Nu, i början av 2025, ökar utbudstillväxten återigen – något som historiskt brukar sammanfalla med en svagare prisutveckling på bostadsmarknaden.
Prisutvecklingen i förhållande till normala säsongsmönster har varit ovanligt svag hittills under 2025. Framför allt villapriserna sticker ut, med den svagaste starten på året sedan mätningarna började 2005. Även lägenhetspriserna ligger under det som brukar vara normalt för perioden.
Boprisindikatorn består av tre olika komponenter: aktiemarknadens utveckling för bolag beroende av svensk privatkonsumtion, förändringen i utbud på bostäder samt säsongmönster. Alla tre har historiskt gett viss vägledning för vart bostadspriserna är på väg i närtid.
Det finns en stark korrelation mellan privatkonsumtion och bostadspriser. Stabelo har gjort en portfölj med aktier i svenska bolag som är beroende av privatkonsumtion. Eftersom aktier handlas varje dag och priserna reagerar snabbt på nya ekonomiska förutsättningar så har portföljen historisk sett varit ledande för vart bostadspriserna tar vägen.
Stabelos aktiemarknadsbaserade boprisindikator vände tydligt uppåt i början av 2023 och marscherade på uppåt mer eller mindre oavbrutet fram till slutet av 2024 vilket var både imponerande och lite överraskande givet att perioden har kännetecknades av stigande räntor och ökade energi- och levnadsomkostnader för hushållen. Vi konstaterade med viss förtjusning att indikatorn därmed har fungerat utmärkt eftersom bostadsprisutvecklingen har följt efter trots dessa ovanliga omständigheter. Mot slutet av 2024 började Stabelos boprisindikator dock att vackla. I början av 2025 kan vi nu konstatera att indikatorn pekar tydligt nedåt och att bopristillväxten, ännu en gång, har följt efter indikatorn.
En indikator som historiskt har korrelerat ganska starkt med huspriser är hushållens planer på att köpa kapitalvaror. Kapitalvaror är varor som köps mer sällan och används under en längre tid, såsom till exempel bilar, båtar eller större hushållsapparater. Detta är en fråga som Konjunkturinstitutet ställer på månadsbasis.
Som framgår av grafen nedan så har även den indikatorn börjat peka nedåt.
En annan indikator som brukar skvallra i förväg om vart bostadspriserna är på väg är årstillväxten i utbud på bostäder, alltså ökningen i antalet bostäder som finns tillgängliga på marknaden under ett år. Om det är en hög årstillväxt så tenderar priser att minska och om det är en låg årstillväxt tenderar de att öka.
Som framgår nedan så indikerade utbudstillväxten, precis som Stabelos boprisindikator, att prisfallet skulle avta efter december 2022. Detta då årstillväxten i bostadsutbud började avta viket brukar förebåda stabilare eller stigande priser. Så blev också fallet. Från och med början av 2025 så ökar tillväxten i utbudet av bostäder i årstakt igen. Även detta är historisk lite illavarslande för prisutvecklingen.
En ytterligare indikator som vi brukar snegla på för att få en bild av den rådande styrkan i bostadsmarknaden är prisutvecklingen relativt normala säsongsmönster. Bostadsmarknaden uppvisar ofta säsongsmässiga variationer, till exempel kan priserna vara högre på våren och hösten när fler köper typiskt köper bostäder, och lägre på sommaren och vintern när färre köper.
Om man tittar på prisutvecklingen i småhus- och lägenhetspriser i år (röd kurva nedan) jämfört med tidigare år så framstår utveckling så här långt 2025 rejält svag. Faktum är att prisutvecklingen för villor inte har börjat så här svagt något år sedan Valueguard började producera indexsiffror 2005. Även prisutvecklingen på lägenheter är svag givet normala säsongsmönster.
