Regeringen vill förändra spelreglerna för bolån genom att höja bolånetaket och ta bort det skärpta amorteringskravet. Förslaget, som väntas börja gälla den 1 april 2026, kan göra det lättare för vissa hushåll att ta steget in på bostadsmarknaden. Samtidigt är det långt ifrån säkert att det leder till kraftigt stigande priser. Här går jag igenom hur marknaden kan påverkas.
Regeringen har nu gått vidare i processen kring de föreslagna förändringarna av kreditreglerna, som nu ligger på bordet för beslut. Förslaget innebär att det skärpta amorteringskravet tas bort och att bolånetaket höjs från 85 till 90 procent av bostadens marknadsvärde. Mycket pekar nu på att lättnaderna börjar gälla från den 1 april 2026.
I praktiken betyder det att det särskilda amorteringskravet för hushåll med bolån som överstiger 4,5 gånger bruttoinkomsten försvinner. Samtidigt föreslås kravet på kontantinsats vid bostadsköp sänkas. Däremot föreslås stramare regler för tilläggslån. Där sätts belåningsgraden till högst 80 procent, och bostadens värde ska som huvudregel bara kunna omvärderas vart femte år.
Vi får just nu många frågor om hur de föreslagna förändringarna i kreditreglerna kan påverka bostadspriserna. Det är inte så konstigt. När spelreglerna för bolån ändras påverkas både köpare, säljare och hela bostadsmarknaden och ofta ser man en trend redan innan förändringarna faktiskt börjar gälla.
Redan när lättnader i kreditregler aviseras uppstår ofta en så kallad ”förväntanseffekt.” Vissa köpare börjar räkna på större låneutrymme och kan bli mer aktiva på marknaden, trots att reglerna ännu inte ändrats. Det kan i sin tur ge ett visst stöd åt priserna, särskilt i områden där kontantinsatsen tidigare varit ett tydligt hinder, alltså i storstäderna där priserna tenderar att vara höga.
Samtidigt, när jag lyssnar till mina gamla kollegor i mäklarbranschen, väljer fortfarande många hushåll att avvakta. För den som i dag precis inte får ihop kalkylen kan det kännas rimligt att vänta tills de nya reglerna faktiskt gäller. Och den som ska sälja och kan, väntar nog ut marknaden och att regeringens beslut börjar gälla. Det gör att marknaden nu inför regeländringen är fortsatt ganska så trög. Det behöver också sättas i paritet med att det är mycket annat som påverkar hushållen än bolåneregler - global politisk oro, en fortsatt hög arbetslöshet och att det fortsatt är ganska dyrt att leva.
Låg ränta över tid utan förhandling
Enkelt, digitalt och utan helkundskrav
25 000 nöjda kunder
När lättnaderna väl träder i kraft räknar jag med att fler hushåll får möjlighet att köpa, snarare än att alla plötsligt kan låna mycket mer. Ett höjt bolånetak kan göra att kontantinsatsen blir ett mindre hinder, och när det skärpta amorteringskravet tas bort kan vissa få lättare att klara bankens kalkyler. Här tror jag effekten framför allt kan märkas för förstagångsköpare och för dem som efter en separation behöver ta steget in på bostadsmarknaden igen.
Det betyder inte att kreditgivningen plötsligt släpps fri. Bankerna kommer fortfarande göra sina vanliga bedömningar av inkomster, utgifter och återbetalningsförmåga.
Men visst, i praktiken kan fler delta i budgivningar, vilket kan ge ett visst tryck på marknaden. Samtidigt talar mycket för att utbudet av bostäder kommer vara större och det kommer finnas mer att välja på för alla som letar nytt därute, kanske inte den bästa kombon för den som vill sälja sin bostad dyrt.
Parallellt kan de stramare reglerna för tilläggslån dämpa möjligheten att belåna befintliga bostäder för konsumtion eller renovering. Det gör att effekten på bostadspriserna sannolikt blir mer nyanserad än kraftig.
Kreditreglerna är dock bara är en del av helheten. Ränteläget, omvärldsläget, hushållens inkomster och hur många bostäder som faktiskt finns till salu kommer fortsatt spela minst lika stor roll för prisutvecklingen.
Min förhoppning är att de nya reglerna i första hand skapar stabilitet och försiktigt ökad aktivitet på bostadsmarknaden, snarare än dramatiska prisrörelser. Under våren lär marknaden fortsatt vara avvaktande, för att förhoppningsvis längre fram kunna bjuda på lite mer rörlighet – något som bostadsmarknaden skulle må bra av.
Bolånekramar,
Fanny Engströmer Finnsson
Fanny Engströmer Finnsson, boendeekonom
Fanny är boendeekonom på Stabelo och utbildar och inspirerar inom bolån, privatekonomi och hållbart boende. Hon har en bakgrund som fastighetsmäklare och utbildning inom finansiell ekonomi och hållbarhet och har i många år arbetat med att hjälpa kunder med bolån och bostadsköp.
Vi erbjuder färdigförhandlad ränta, helt utan förhandling. Se våra räntor.
Vi hjälper dig med bolånet när du köper bostad. Ansök helt digitalt och få svar direkt.
Ansök helt digitalt och signera med BankID. Vi hjälper dig sedan med flytten av ditt bolån.