Bolåneguiden

Här hittar du guider, filmer och annan information när du ska köpa eller sälja din bostad.

Budget – sätt din budget inför bostadsköpet

Det första steget inför bostadsköpet är att planera och skapa en budget. Genom att skapa en budget inför bostadsköpet så kommer du att få en tydlig bild av både hur mycket du vill betala varje månad och hur mycket du kan köpa bostaden för.

En budget kan bestå av tre delar

  1. Månadskostnad (ränta, amortering, driftkostnader)
  2. Hur mycket du kan betala i kontantinsats
  3. Hur mycket du kan låna

Räkna ut din budget inför bostadsköpet

Bestäm hur mycket du är redo att betala varje månad för ditt kommande boende. Här är det också viktigt att tänka på hur mycket du vill och behöver ha kvar för andra utgifter och sparande. I boendets månadskostnad ska du räkna med fasta boendekostnader, driftkostnader och kostnader för bolånet. Ta även höjd för att till exempel ränte- och elkostnader kan öka.  Läs mer om ränta och amorteringskrav och hur mycket du kommer behöva amortera.  

Kontantinsats

Se över hur mycket du har möjlighet att betala i kontantinsats vid bostadsköpet. Om du både ska sälja och köpa bostad behöver du få en överblick över hur mycket pengar du har kvar från din försäljning. Läs mer om kontantinsats och hur du räknar ut hur mycket du får över efter bostadsförsäljningen.

Ska du köpa hus?

Då tillkommer det en kostnad för att ansöka om lagfart och eventuellt även för uttag av nya pantbrev. Det är viktigt att räkna med även den kostnaden i din budget. Läs mer om lagfart och pantbrev.

Förstå hur mycket du kan låna inför bostadsköpet

Hur mycket du kan låna för att köpa bostad beror på flera faktorer, inklusive din inkomst, din hushållssituation, befintliga skulder och din kontantinsats. Läs mer om kreditbedömning och hur mycket du kan låna. Det är svårt att själv räkna ut hur mycket du får låna. Du kan därför ansöka om ett lånelöfte och få en uppskattning avi hur mycket du kan låna. Med ett lånelöfte vet du sedan alla delar av din budget. Ansök om lånelöfte.

Glöm inte en buffert

  1. Ha alltid en buffert för oväntade utgifter. Det är klokt att inte investera all din ekonomi i bostaden och att ha en ekonomisk säkerhetsmarginal.
  2. I slutändan är det avgörande att vara noggrann och realistisk när du skapar din budget för att köpa bostad. Genom att noggrant se över din budget är du både förberedd och kan du undvika överraskningar.

Köpa eller sälja först

När du har bestämt dig för att flytta är ett av de första stegen om du äger din nuvarande bostad att bestämma om du ska köpa eller sälja först.

Fördelar med att sälja först

  1. Du vet hur mycket du har i kontantinsats för ditt kommande köp
  2. Du slipper sälja din nuvarande bostad under tidspress eller till ett pris under dina förväntningar
  3. Du undviker risken med att inte få sålt i tid till inflytt i den nya bostaden

Fördelar med att köpa först

  1. Du har gott om tid att hitta ditt drömhem
  2. Du behöver inte stressa med att flytta om du inte hittar något nytt boende direkt

När du väljer mellan att köpa eller sälja först bör du noga analysera din ekonomiska situation och dina känslomässiga behov. Oavsett vad du bestämmer dig för är det klokt att planera för ett långt tillträde, cirka 3–6 månader, för att ge dig själv utrymme och trygghet vid en osäker bostadsmarknad.  Få mer tips om viktiga saker att tänka på när du bestämmer dig för att köpa eller sälja först.  

Äga två bostäder

Det är vanligt att vi har krav att du måste sålt din befintliga bostad innan du får tillträde till din nya. Anledningen till det är att mångas ekonomi vanligen inte klarar av att ha dubbla boendekostnader en längre period. Hos oss behöver du skicka in ditt försäljningskontrakt senast tre veckor innan ditt tillträde.  

Exempel: Om du har skrivit kontrakt och köpt din bostad 1 januari och har tillträde 1 mars så behöver du skrivit kontrakt och sålt din befintliga bostad senast runt 8 februari. Observera att kravet är att din bostad är såld, frånträdet kan ske längre fram.

Om du har köpt din nya bostad men ännu inte fått sålt din befintliga bostad när ditt tillträde närmar sig kan det leda till att du inte kan betala för den nya bostaden. Det är ett avtalsbrott som kan innebära att du blir skadeståndsskyldig till säljaren.  

Överbryggningslån

Ett överbryggningslån, även känt som brygglån, är ett tillfälligt lån som kan behövas om du inte har frånträtt din gamla bostad innan du flyttar in i den nya. Överbryggningslånet täcker upp för kontantinsatsen under den tiden då du äger två bostäder, högst i tre månader. Läs mer om överbryggningslån.

Se filmen om överbryggningslån

Josef från Stabelos bolåneteam berättar hur vårt överbryggningslån fungerar.

Lånelöfte – lån till bostadsköpet

Ett lånelöfte är ett förhandsbesked om hur mycket du kan låna för att köpa en bostad. Lånelöftet baseras på bland annat din inkomst, din hushållssituation och andra lån. Det är bra att ha ett lånelöfte innan du börjar att gå på visningar för att i förhand veta hur mycket du kan låna.

Så ansöker du om lånelöfte

Vårt lånelöfte är helt digitalt och du får ett svar direkt efter inskickad ansökan. Lånelöftet baseras på de uppgifter du anger och i vissa fall behöver du styrka dina uppgifter med underlag. För att få ett så korrekt lånelöfte som möjligt är det därför viktigt att vara noga med att fylla i rätt uppgifter.
Ansök om lånelöfte.

Fyll i rätt bostad

Vårt lånelöfte är anpassas efter den bostad du är intresserad av. Efter att du har skickat in din ansökan om lånelöfte till oss så kan du fylla i adressen på den bostaden du är intresserad av och får då ett specifikt lånelöfte för just den bostaden. Det går självklart att fylla i flera adresser om du tittar på flera bostäder.  

När du fyller i adressen tar vi automatiskt fram information om det är en fastighet eller en bostadsrätt och vilken kommun den ligger i.  Om det är en bostadsrätt hämtar vi även in information om föreningens ekonomi. Fördelen med att samla in all denna information är att du direkt ser hur mycket du kan låna på just den bostaden, det blir extra tryggt och enkelt för dig.  

Läs mer om varför det är så bra med ett bostadsspecifikt lånelöfte.

Kontakta oss innan kontraktsskrivning

Vunnit budgivning? Grattis! Innan du skriver kontrakt omvandlar du ditt lånelöfte till en bolåneansökan. Därefter är det viktigt att du hör av dig till oss så går vi igenom ditt lånelöfte och godkänner att du kan skriva kontrakt.  Du når våra bolånespecialister på 010 – 410 35 00, helt utan telefonkö.

Visning – att tänka på när du köper bostad

Dags för visning, kanske både det roligaste och viktigaste steget. Visningen är spännande och ibland kan man falla direkt för en bostad, men samtidigt behöver du på visningen vara objektiv och det är bra att vara förberedd innan.
Tips! Det är mycket att komma ihåg på visningen och för att minnas allt kan det vara bra att fota och filma bostaden.

Köpa bostadsrätt

Här hittar du viktiga områden att kolla in och fråga mäklaren om när du ska köpa bostadsrätt.

Visning bostadsrätt - saker att kolla in och fråga mäklaren om

  1. Objektsbeskrivningen
    Den innehåller information om bostaden, dess skick, månadsavgift och vad som ingår i månadsavgiften. Den ger dig översikt över dina kommande månadskostnader.
  2. Granska bostadsrättsföreningens årsredovisning
    Att läsa igenom bostadsrättsföreningens årsredovisning är en av de viktigaste delarna när du köper en bostadsrätt. Ta reda på bland annat föreningens belåningsgrad och hur deras ekonomi ser ut. Läs om vad som är viktigt att titta på när du granskar bostadsrättsföreningens ekonomi.
  3. Framtida renoveringar
    Vilka stora renoveringar har genomförts och vad är planerat för framtiden?
  4. Månadsavgift
    Vad ingår i månadsavgiften?
  5. Övriga utrymmen
    Finns det möjlighet att besöka förrådsutrymmet och tvättstugan? Finns det andra gemensamma utrymmen, som cykelrum och barnvagnsrum?

Köpa hus eller villa

Här hittar du viktiga områden att kolla in och fråga mäklaren om när du ska hus.

Visning hus - saker att kolla in och fråga mäklaren om

  1. Objektsbeskrivningen och kostnader
    För att få en klar bild av framtida utgifter är det bra att granska objektbeskrivningen. Här kan du se säljarens tidigare kostnader för huset, inklusive driftskostnader som el, uppvärmning, vatten, avlopp och sotning.
  2. Energideklaration
    I energideklarationen finner du information om husets energiklass och förslag på åtgärder för att minska energiförbrukningen, spara pengar och bevara miljön. Läs mer om energideklaration.
  3. Överlåtelsebesiktning och besiktningsprotokoll
    Det är vanligt att säljaren redan har genomfört en överlåtelsebesiktning och då är besiktningsprotokollet vanligtvis tillgängligt i annonsen eller vid visningen. Läs mer om överlåtelsebesiktning.
  4. Renoveringar
    Har det genomförts några stora renoveringar, som tak eller dränering? I så fall, när och av vem?
  5. Anledning till försäljning
    Varför säljs fastigheten? Hur många tidigare ägare har fastigheten haft?
  6. Tillträde
    När planeras tillträdet? Tänk på dina egna önskemål. Finns det något specifikt du behöver?

Undersökningsplikt och upplysningsplikt

Du som köpare av en bostad har en undersökningsplikt och säljaren av bostaden har en upplysningsplikt.
‍‍

Undersökningsplikt

Vid köp av bostad har du som köpare en undersökningsplikt, vilket innebär att du ansvarar för att noggrant undersöka bostaden före köpet. Det är klokt att öppna skåp, testa kranar och köksfläkt samt inspektera ugn, mikrovågsugn och kylskåp. Kontrollera även fönster för drag, och uppmärksamma ovanliga lukter, det kan indikera mögel eller fuktskador. Beroende på om det är en villa med möjliga dolda fel eller en bostadsrätt där du köper det du ser, varierar ditt ansvar. Läs mer om undersökningsplikt.

Om du köper en fastighet så anlitar du vanligen även en besiktningsman som gör en överlåtelsebesiktning. Läs mer om överlåtelsebesiktning.

Upplysningsplikt

Säljaren och mäklaren har upplysningsplikt vid bostadsförsäljning. De måste informera om kända fel och brister. Om köparen upptäcker dolda fel efteråt kan de kräva prisavdrag eller reparation. Upplysningsplikten är dock lika omfattande som undersökningsplikten juridiskt sett. Läs mer om upplysningsplikt.

Budgivning och skriva kontrakt

Efter visning så brukar mäklaren kontakta alla spekulanter för att stämma av intresse och starta budgivningen. Förbered dig inför budgivningen för att ge dig själv en så lugn och trygg budgivningsprocess som möjligt.

Så fungerar budgivning

Det är säljaren tillsammans med mäklaren som bestämmer upplägget för budgivningen och det är även säljaren som bestämmer vem som får köpa bostaden. När en spekulant lägger ett bud så är mäklaren skyldig att meddela budet till säljaren. De bud du lägger är inte bindande och både du och säljaren har rätt att ångra er fram tills att köpekontraktet är underskrivet.

Olika typer av budgivning

En budgivning kan hållas på olika sätt och du som budgivare kan lägga både ett öppet eller ett dolt bud och man säger då att det är en öppen eller sluten budgivning.

Öppen budgivning

Det innebär att mäklaren får bud från spekulanter och löpande framför buden för säljaren och övriga spekulanter.

Sluten budgivning

Det innebär att en eller flera spekulanter lämnar ett dolt bud. Övriga spekulanter får inte veta budet utan mäklaren framför endast budet till säljaren som kan acceptera eller neka budet.

Budgivningstaktiker

Det finns olika taktiker för budgivning och vilken taktik som är bäst kan även ändras utifrån hur bostadsmarknaden ser ut.

Taktiktips för budgivningen

  1. Bestäm dig för ditt maxbud
    Innan du går in i budgivningen är det en god idé att bestämma dig för ditt maxbud för just den bostaden och sedan hålla dig till det.
  2. Anpassa din budgivningsstrategi
    Var flexibel och anpassa din strategi efter marknadens skiftningar. Det finns ingen taktik som passar i alla tillfällen.
  3. "Aggressiv" budgivning
    Snabb respons på bud kan skrämma bort andra budgivare, men var konsekvent för att inte avslöja din maxgräns.
  4. Överväg underbud
    Vid vissa tillfällen kan det vara framgångsrikt att lägga ett bud under utgångspriset, särskilt om bostaden har varit till salu länge.
  5. Andra förhandlingsvillkor
    Förhandlingar om andra villkor än priset, som till exempel tillträdesdatum. Till exempel, har säljaren inte köpt ny bostad? Då kan de kanske se det som en fördel att få bo kvar någon månad extra och kan överväga ett lägre bud.
  6. Tidiga bud
    Att lägga ett bud innan den öppna visningen kan vara effektivt, men var medveten om att du inte känner andra budgivares nivåer och det finns risk att du ger ett överbud.
  7. Överlista mentala gränser
    Välj en ojämn summa som maxbud för att övertrumfa andra spekulanter. Många lägger sitt maxbud på en jämn summa, till exempel 3 000 000 kr. Om ditt maxbud är 3 025 000 kr kan det vara det som gör att du vinner budgivningen.

Du vann budgivningen!

Mäklaren berättar att du har vunnit budgivningen och vill boka in tid för kontraktsskrivning. Nu finns det några viktiga saker att tänka på.  

Kontakta oss och få godkänt att skriva kontrakt. Även om du har ett lånelöfte är det viktigt att ditt lånelöfte omvandlas till en faktisk låneansökan och att den blir beviljad. I vissa fall kan du behöva skicka in underlag för att styrka de uppgifter du angett i lånelöftet, till exempel inkomstunderlag.  

Omvandla ditt lånelöfte till en låneansökan via Mina Sidor.
Därefter kan du ringa in till våra bolånespecialister. Du når dem på 010 – 410 35 00.  

Kontraktsskrivning

Be mäklaren att skicka köpekontraktet och övriga avtal till dig innan kontraktsskrivningen så att du i lugn och ro kan läsa igenom dem. Under kontraktsskrivningen möts vanligen köpare och säljare på mäklarens kontor.

Planera för att betala handpenning

Handpenningen ska betalas inom en vecka efter kontraktsskrivningen och du behöver därför omgående planera för betalningen. Om du är i behov av ett handpenningslån kan du kontakta oss. Vi hjälper dig då med betalningen så att den kommer in till mäklaren i god tid. Läs mer om handpenningslån.

Ring våra bolånespecialister om handpenningslån. Du når dem på 010 – 410 35 00.

Inför flytten och tillträdet

Kontraktet är skrivet och nu är det främst det roliga kvar, planera inför flytten! Det är dock några saker du behöver tänka på som är skönt att avklara så snart som möjligt.

Att bestämma kring bolånet

  1. Räntebindningstid
    I samband med att du skickar in din låneansökan väljer du din räntebindningstid och hur du vill dela upp lånet. Läs mer om hur du kan tänka när du väljer räntebindningstid.
  2. Amortering
    Du väljer också hur mycket du vill amortera på lånet varje månad. Du kan som minst välja att amortera enligt amorteringskraven. Läs mer om amorteringskravet och se hur mycket du behöver amortera.
  3. Överbryggningslån
    Om du har din kontantinsats låst i din befintliga bostad och du ska sälja den kan du vara i behov av ett överbryggningslån. Kontakta oss så hjälper vi dig att lägger upp det. Läs mer om överbryggningslån och se villkor.

Lånehandlingar

En månad innan ditt tillträde kommer vi att skicka ut dina lånehandlingar. Lånehandlingarna kommer digitalt och signeras med BankID. Du kommer att få ett mejl från oss när lånehandlingarna är klara.

För över kontantinsatsen

I samband med att du signerar lånehandlingarna kommer vi att skicka ut inbetalningsuppgifter till dig så att du kan föra över din kontantinsats till oss. Om du har köpt en fastighet kommer du även att få betala in kostnaden för lagfart och eventuella pantbrev och så betalar vi in det till Lantmäteriet. Läs mer om lagfart och pantbrev.

Detta händer på tillträdesdagen

  1. Köpare och säljare ses på mäklarens kontor. Där går ni igenom likvidavräkningen. Likvidavräkningen visar hur mycket pengar som ska föras över och vart. Köpare och säljare får varsin likvidavräkning. På köparens står summan som ska föras över och på säljarens står även de bolån som ska lösas.
  2. Efter att likvidavräkningen är signerad skickar mäklaren den till oss så att vi får uppgifter kring hur betalningarna ska göras.
  3. Vi löser in och avslutar säljarens bolån och betalar överskottslikviden till säljarens konto. Därefter skickar vi ett kvitto på transaktionerna till mäklaren som både köpare och säljare får ta del av.
  4. Du får nycklarna och kan flytta in i ditt nya boende!

Välja mäklare

När du börjar fundera på att sälja din bostad är det första steget att bestämma vilken mäklare du vill anlita.

Välja mäklare

När du ska sälja din bostad är det bra att prata med flera mäklare innan du bestämmer dig. Mäklaren kommer vanligtvis hem till dig och under ert första möte kommer ni att prata om ditt boende, din önskade prisbild och hur din situation ser ut. Mäklaren kan också ge dig en idé om hur mycket din bostad är värd baserad på statistik från andra bostadsförsäljningar i området.

När du väljer mäklare, titta efter någon som känner till området väl, som du känner förtroende för och som har god kunskap om att sälja liknande bostäder. Det kommer att göra affären tryggare och bättre för dig.

Mäklarens arvode

Mäklaren tar ett arvode för att sälja din bostad och man väljer vanligen mellan tre olika modeller för arvode.

Fast arvode

Fast arvode innebär att arvodet bestäms innan och påverkas inte av slutpriset. Exempel: 55 000 kr

Provision

Arvode som baseras på procentsats av slutpriset. Exempel: 2 % av slutpriset.

Kombination fast arvode och provision

Du betalar en fast summa om din bostad säljs för upp till ett visst belopp och sedan en procentuell avgift på den delen som överstiger det beloppet. Exempel: 55 000 kr + 12 % på allt över 3 000 000 kr.

Fråga mäklaren om dess priser och räkna på vilken som blir mest fördelaktig för dig. Ett fast pris ger fördelen av att du vet hur mycket du kommer betala medan ett rörligt pris kan motivera mäklaren till att försöka få högre bud.

Förmedlingsuppdrag

När du har valt en mäklare kommer ni att teckna ett förmedlingsuppdrag. Förmedlingsuppdraget ska vara skriftligt och anger bland annat ansvarig mäklare, vilken bostad som ska säljas och mäklarens provision.  

Det är vanligt att det även anger att mäklaren har ensamrätt att förmedla bostaden. Det innebär att mäklaren har rätt till ersättning om bostaden säljs under perioden, oavsett om mäklaren hjälpt till med överlåtelsen eller inte. Ensamrättstiden får i avtalet inte vara längre än tre månader men kan förlängas om säljaren önskar det.  

Köpa eller sälja först

När du har bestämt dig för att flytta är ett av de första steget att bestämma om du ska köpa eller sälja först.

Fördelar med att sälja först

  1. Du vet hur mycket du har i kontantinsats för ditt kommande köp
  2. Du slipper sälja din nuvarande bostad under tidspress eller till ett pris under dina förväntningar
  3. Du undviker risken med att inte få sålt i tid till inflytt i den nya bostaden

Fördelar med att köpa först

  1. Du har gott om tid att hitta ditt drömhem
  2. Du behöver inte stressa med att flytta om du inte hittar något nytt boende direkt

När du väljer mellan att köpa eller sälja först bör du noga analysera din ekonomiska situation och dina känslomässiga behov. Oavsett vad du bestämmer dig för är det klokt att planera för ett långt tillträde, cirka 3–6 månader, för att ge dig själv utrymme och trygghet vid en osäker bostadsmarknad.  Få mer tips om viktiga saker att tänka på när du bestämmer dig för att köpa eller sälja först.  

Äga två bostäder

Det är vanligt att vi har krav att du måste sålt din befintliga bostad innan du får tillträde till din nya. Anledningen till det är att mångas ekonomi vanligen inte klarar av att ha dubbla boendekostnader en längre period. Hos oss behöver du skicka in ditt försäljningskontrakt senast tre veckor innan ditt tillträde.  

Exempel: Om du har skrivit kontrakt och köpt din bostad 1 januari och har tillträde 1 mars så behöver du skrivit kontrakt och sålt din befintliga bostad senast runt 8 februari. Observera att kravet är att din bostad är såld, frånträdet kan ske längre fram.

Om du har köpt din nya bostad men ännu inte fått sålt din befintliga bostad när ditt tillträde närmar sig kan det leda till att du inte kan betala för den nya bostaden. Det är ett avtalsbrott som kan innebära att du blir skadeståndsskyldig till säljaren.  

Rätt tidpunkt för försäljning

Du tillsammans med din mäklare kan gemensamt komma fram till när det passar bäst att sälja bostaden utifrån både din livssituation och hur bostadsmarknaden ser ut. Många gånger fotar man bostaden, till exempel på sommaren när det är grönt och fint, för att sedan vänta med att lägga ut den tills det är en bra tajming.  

Bostadsmarknaden påverkas av årstider, geografisk plats och det ekonomiska läget. Maj, augusti och september är traditionellt de månader då flest bostäder säljs och då det är störst utbud. Om du planerar att sälja under dessa månader, kan det vara avgörande att din bostad sticker ut och attraherar potentiella köpare.

Å andra sidan, om utbudet är mindre under andra tider på året, kan du ha en bättre chans att få ett högre pris för din bostad. Det är en bra idé att rådgöra med mäklare för att bestämma bästa tidpunkten för din försäljning.

Överbryggningslån

Ett överbryggningslån, även känt som brygglån, är ett tillfälligt lån som kan behövas om du inte har frånträtt din gamla bostad innan du flyttar in i den nya. Överbryggningslånet täcker upp för kontantinsatsen under den tiden då du äger två bostäder, högst i tre månader. Läs mer om överbryggningslån.

Se filmen om överbryggningslån

Josef från Stabelos bolåneteam berättar hur vårt överbryggningslån fungerar.

Visning av din bostad

Bilderna till bostadsannonsen och själva visningen är en stor del av försäljningen och det är viktigt att se till att bostaden är i bästa möjliga skick utifrån dess förutsättningar.

Styling av bostaden

Det är i de flesta fall en god idé att lägga lite tid på styling av bostaden inför både fotograferingen och visningen. Här kommer några tips att tänka på.

Inför fotograferingen

När fotografen kommer för att fotografera din bostad så finns det mycket du kan göra för att göra din bostad så fin och inbjudande som möjligt. Generellt brukar man rensa och städa undan samt plocka bort privata saker och fotografier. Målet är att bostaden ska se luftig och inbjudande ut. Fråga gärna din mäklare om råd och ta hjälp av fotografen – de har båda mycket erfarenhet om vad som passar på bilder och inte.

Inför visningen

Inför visningen kan du behöva rensa och städa mer än vad du behövde inför fotograferingen. På visningen kommer spekulanterna att öppna alla skåp och dörrar och det är därför bra att ha städat även i till exempel garderoben och förrådet. Bor du i hus är det också en god idé att fixa och göra trädgården extra inbjudande. Försök att se din bostad genom en köpares ögon och gör det så hemtrevligt som möjligt. Åtgärda också gärna små defekter som att måla där det saknas färg, spackla igen små hål på väggarna och skruva åt det där handtaget som är löst eller liknande.

Olika visningar

Det finns olika typer av visningar och det är inte ovanligt att man håller olika typer av visningar vid en försäljning. Du som säljare väljer i samråd med mäklaren vad som passar dig bäst.

Öppen visning

En öppen visning är öppen för alla och kräver ingen föranmälan. Vanligen brukar mäklaren lägga ut en öppen visning som äger rum drygt en vecka efter att annonsen publicerats.

Förhandsvisning

Om en spekulant hör av sig och vill se bostaden innan den öppna visningen kan de be om en förhandsvisning.

Bokad visning

Vid en bokad visning anmäler intresserade spekulanter sitt deltagande till mäklaren, som sedan planerar och bokar in dem för visning.

Privat visning

Om du själv inte vill ha de vanliga öppna eller bokade visningarna av din bostad kan du välja att endast ha privata visningar. Spekulanten bokar då in visning hos mäklaren. Det händer också ibland att en spekulant som varit på en öppen visning önskar komma på en privat visning för att se bostaden igen.

Budgivning när du säljer

Efter visning så brukar mäklaren kontakta alla spekulanter för att stämma av intresse och starta budgivningen.

Så fungerar budgivning

Det är du som säljare tillsammans med mäklaren som bestämmer upplägget för budgivningen och det är även du som i slutändan bestämmer vem som får köpa bostaden. När en spekulant lägger ett bud så är mäklaren skyldig att meddela budet till dig. De bud en köpare lägger är inte bindande och både du och köparen har rätt att ångra er fram tills att köpekontraktet är underskrivet.

Olika typer av budgivning

En budgivning kan hållas på olika sätt och budgivarna kan lägga både ett öppet eller ett dolt bud och man säger då att det är en öppen eller sluten budgivning.

Öppen budgivning

Det innebär att mäklaren får bud från spekulanter och löpande framför buden för dig som säljare och övriga spekulanter.

Sluten budgivning

Det innebär att en eller flera spekulanter lämnar ett dolt bud. Övriga spekulanter får inte veta budet utan mäklaren framför endast budet till dig som säljaren som kan acceptera eller neka.

Du som säljare bestämmer

Det är viktigt att komma ihåg att det är du som säljare bestämmer hur budgivningen ska hållas och vem som får köpa bostaden. I vissa fall kan du och köparen även förhandla om andra saker än bara priset. Vill köparen flytta in snabbt, kan de då tänka sig att betala ett högre pris för att få den möjligheten?  

I slutändan är det du som säljare som bestämmer vem du vill sälja till eller om du inte vill sälja alls. Du behöver inte heller välja den som lagt högst bud om du inte vill det.  

Kontrakt, frånträde och skatt

När du fått bud och bestämt vem du vill sälja bostaden till så är det dags att boka in kontraktsskrivning. Kontraktsskrivningen sker vanligen så snart som möjligt och det är inte ovanligt att det sker redan samma dag som budgivningen avslutats. Eftersom både köparen och du som säljare kan dra er ur affären fram till kontraktsskrivningen vill man oftast boka in den så snabbt som möjligt.

Kontraktsskrivning

Kontraktsskrivning brukar vanligen ske på mäklarens kontor. Du och köparen möts på kontoret och mäklaren tar fram de dokument som behöver signeras. Efter att alla kontrakt är underskrivna så är köpet bindande för båda parter. I samband med kontraktsskrivningen så fastställs även köparens tillträdesdatum.

Handpenning

Köpare brukar vanligen betala handpenning inom sju dagar efter kontraktsskrivning. Handpenningen betalas till mäklarens klientmedelskonto. Om det är en fastighet du har sålt så betalar mäklaren därefter direkt in handpenningen till ditt konto och om det är en bostadsrätt brukar det dröja tills köparen blivit godkänd av föreningen.

Detta händer på tillträdesdagen

  1. Köparen och du som säljare ses på mäklarens kontor. Där går ni igenom likvidavräkningen. Likvidavräkningen visar hur mycket pengar som ska föras över och vart. Du och köparen får varsin likvidavräkning. På köparens står summan som ska föras över och på din står även de eventuella bolån som ska lösas.
  2. Köparens bank löser in och avslutar ditt bolån och betalar överskottslikviden till ditt konto. Ni får även ett kvitto på transaktionerna.
  3. Köparna får nycklarna till bostaden och du har officiellt flyttat ut!

Vinstskatt eller förlustavdrag

När försäljningen är klar kan du få hjälp av din mäklare att deklarera din försäljning. Om du har sålt med vinst kommer du att behöva betala vinstskatt. Om du köper en ny bostad kan du ansöka om uppskov av vinstskatten för att skjuta på att betala den. Läs mer om vinstskatt och uppskov.  

Om du har sålt din bostad med förlust kan du få förlustavdrag. Det innebär att du får avdrag på en del av din skatt. Läs mer om förlustavdrag.  

Köpa bostad ihop – lån, kontantinsats och ägande

Är det dags att köpa en bostad ihop? Det är kanske er första bostad som ni köper ihop, eller så äger ni redan en tillsammans men ska köpa en ny. Vi går igenom vad som är viktigt att tänka på gällande bolån, kontantinsats och ägande.

Kontantinsats, bolån och ägarandelar

Det första steget när man köper en bostad är att se över sin finansiering, alltså kontantinsatsen och bolånet. När man köper en bostad ihop är det bra att direkt se till att båda förstår de ekonomiska förutsättningarna ni har som par.

Fördelning av kontantinsats

När ni köper er bostad tillsammans behöver ni först och främst se över hur mycket kontantinsats ni har möjlighet att lägga vid köpet. Det är inte ovanligt att man har olika stort sparande och då behöver ni ta ställning till hur mycket var och en av er vill gå in med. I vissa fall är det också endast den ena parten som står för kontantinsatsen.

Flytta ihop och ta bolån

Har ni båda möjlighet att stå på bolånet tillsammans? För att kunna låna tillsammans krävs det vanligen att ni båda har en tillsvidareanställning och att ingen av er har en betalningsanmärkning.  

Oavsett hur stor del av kontantinsatsen var och en av er har betalat så är ni båda solidariskt betalningsansvariga för bolånet ni har tillsammans. Det betyder att ni båda är ansvariga för hela lånet, om din sambo inte betalar för lånet så faller hela betalningen på dig.

Flytta ihop och fördelning av ägarandelar

När ni köper er bostad behöver ni även ta ställning till hur ni vill fördela ägandet, alltså hur stor del av bostaden var och en av er ska äga. Vanligen äger man 50 procent var av bostaden men det går också att välja att en av er äger till exempel 75 procent och den andra äger 25 procent.  

Om ni äger olika stora andelar av bostaden så får ni också olika stora andelar av en vinst eller en förlust när bostaden säljs. Om bostaden säljs med vinst får alltså den som äger mest en större del av vinsten, och om bostaden säljs med förlust får den stå för en större del av förlusten.  

Vad passar er bäst?

När ni vet förutsättningarna kring att flytta ihop med kontantinsats, bolån och ägande är det dags att bestämma vad som passar bäst för er. Det finns ingen mall på vad som passar bäst för alla utan alla bostadsaffärer skiljer sig åt så fundera noga på er situation.

Samboavtal

Om ni är sambos omfattas ni av sambolagen vilket innebär att ni vid en separation delar lika på hela er samboegendom. Det omfattar både bostaden och ert bohag som ni köpt för gemensamt bruk, oavsett vem som betalat för det. Om ni äger olika stora delar av bostaden så kommer den trots det att delas lika mellan er vid en separation. Men, med ett samboavtal kan ni avtala bort lika delning och bestämma själva hur ni vill att samboegendomen ska fördelas vid en separation. Läs mer om samboavtal.

Äger ni varsin bostad sedan innan?

Om ni båda äger varsin bostad sedan innan behöver ni bestämma om ni väljer att köpa er nya bostad först eller om ni vill sälja de gamla bostäderna först. Läs vår guide om att välja mellan att köpa och sälja först.  

Om ni har två bostäder som behöver säljas kan det vara en god idé att tänka över extra noga hur ni väljer att göra eftersom det är fler affärer som behöver gå i lås.  

Köpa ny bostad

Utöver ovan så går ert köp av bostad till på samma sätt som vanligt. Läs mer om att köpa bostad i fliken ovan.

Köpa in sig i partnerns bostad

När du och din partner bestämmer er för att flytta ihop, och det endast är en av er som äger den nya bostaden, kanske ni funderar på om den andra parten ska köpa in sig i hemmet. Här går vi igenom stegen och viktiga överväganden för både den som äger bostaden och den som inte gör det.

Fastställa bostadens värde

Vilket värde ni fastställer att bostaden har och ska köpas för är upp till er. Ni kan till exempel antingen använda er utav köpeskillingen eller göra en ny mäklarvärdering. Vilken av dem ni väljer påverkar sedan hur stor vinst den nya delägaren får ta del av. Om ni väljer att använda er av köpeskillingen så tar den nya delägaren del av eventuell vinst eller förlust som redan uppkommit i bostaden och om ni väljer en ny mäklarvärdering så tar den nya delägaren endast del av framtida vinst eller förlust.

Betalning och bolån

När ni fastställt vilket värde den nya delägaren ska få köpa in sig till så behöver ni komma fram till hur stor andel den ska köpa och hur det ska finansieras. Det finns flera olika sätt att finansiera köpet. Den nya delägaren kan antingen välja att betala den andra parten med sparade medel, ett skuldebrev till den andra parten eller genom att ta ett eget lån.  

Betala med sparande – Den nya delägaren betalar en summa till den andra parten motsvarande den andel av bostaden den ska äga.  

Skuldebrev – Den nya delägaren upprättar ett skuldebrev till den andra parten. Skuldebrevet uppgår till motsvarande andel den nya delägaren ska äga. Skuldebrevet bestämmer om det ska utgå ränta och hur den nya delägaren ska återbetala lånet.  

Eget lån – Den nya delägaren kan ta ett eget lån antigen genom att belåna bostaden (om möjligt) eller genom ett eget privatlån.  

Skriv om befintliga bolån - Finns det ett bolån på bostaden? Då kan ni välja att skriva om bolånet så att det står på er båda. På det sättet så bidrar den nya delägaren med en del av bostadens finansiering.  

Exempel: Lisa köpte bostaden 2020 för 2 000 000 kr och tog då ett lån på 1 000 000 kr. Bostaden är nu värd 2 200 000 kr. Lisas partner Erik ska nu köpa in sig i hennes bostad.  

De kommer fram till att han ska köpa in sig och äga 50 % av bostaden utifrån bostadens värde idag. Han har idag 400 000 kr i sparande som han har möjlighet att betala till Lisa.  Erik behöver finansiera 1 100 000 kr av bostadens värde. De kommer fram till att Erik ska skrivas med på Lisas befintliga bolån. Han bidrar då med 500 000 kr och det fattas 600 000 kr för att han ska äga 50 % av bostaden. Han betalar Lisa sina 400 000 kr och resterade 200 000 kr läggs upp som en skuld till Lisa genom ett skuldebrev. De väljer i skuldebrevet att han ska betala tillbaka 5 000 kr per månad till Lisa och utan ränta. Om bostaden säljs ska skulden betalas tillbaka i sin helhet.  

Eftersom Erik köper in sig i bostaden till dess värde idag så tar han endast del av bostadens vinst eller förlust framåt.  

Skriva om bolån

Om ni vill skriva om ett bolån så att ni båda är låntagare på det så görs det vanligen en ny kreditbedömning. Ni skickar in en låneansökan till oss och vi hjälper er att lägga över lånet på er båda två.

Förvärvshandling  

För att registrera den nya delägaren som ägare av bostaden behöver ni uppvisa någon typ av förvärvshandling, till exempel en köpehandling. Det är viktigt att köpehandlingen är korrekt upprättad.
Nedan behöver framgå i en köpehandling:

  1. Köpeskillingen
  2. Fastighetsbeteckning eller bostadsrättsförening och lägenhetsnummer
  3. Det ska tydligt framgå att säljaren överlåter bostaden och till vilken andel
  4. Köpehandlingen ska vara undertecknad av både säljare och köpare
  5. Om det är en fastighet behöver säljarens namnteckning vara bevittnad av två personer

Om det är en fastighet och ägaren av bostaden varit gift under tiden han eller hon ägt fastigheten kan det finnas ytterligare krav. Läs mer om det på Lantmäteriets hemsida.

Ändra ägandet

Det skiljer sig åt hur ni ändrar ägande beroende på om det är en bostadsrätt eller en fastighet.  

Fastighet
Om det är en fastighet behöver ni ansöka om lagfart senast tre månader efter förvärvet. Ni skickar då med köpehandlingarna samt eventuellt kvitto på att köpet är genomfört. Ni ansöker digitalt hos Lantmäteriet. Om ni söker om ändring av lagfart i samband med att ni lägger till en ägare behöver ni inte betala någon stämpelskatt för lagfart utan endast den administrativa avgiften på 825 kr till Lantmäteriet.

Bostadsrätt
För att ändra ägandet i bostadsrättsföreningens register så kontaktar ni er bostadsrättsförening eller föreningens ekonomiska förvaltare om det finns en sådan. De kommer då att uppdatera ägarbilden.

Samboavtal

Om ni är sambos omfattas ni av sambolagen vilket innebär att ni vid en separation delar lika på hela er samboegendom. Det omfattar både bostaden och ert bohag som ni köpt för gemensamt bruk, oavsett vem som betalat för det. Om ni äger olika stora delar av bostaden så kommer den trots det att delas lika mellan er vid en separation. Men, med ett samboavtal kan ni avtala bort lika delning och bestämma själva hur ni vill att samboegendomen ska fördelas vid en separation.
Läs mer om samboavtal.

Flytta isär som gift

Ibland blir livet inte riktigt som man har tänkt sig. Att skiljas är en stor händelse i livet och vi tänkte hjälpa till att reda ut hur det fungerar med den ekonomiska biten och inte minst boendet.

Vad krävs för att skilja sig?

För att påbörja er skilsmässa så behöver ni skicka in en ansökan om skilsmässa, även kallat äktenskapsskillnad. I vissa fall behöver ni vänta i sex månader innan ni rent juridiskt betraktas som skilda. Det kallas för betänketid. Det finns inget som hindrar er för att flytta isär under betänketiden. Betänketid krävs i följande fall:

  1. Ni båda vill ha betänketid
  2. Endast en av er vill skiljas
  3. Ni eller någon av er har ett barn under 16 år som bor hos er, antingen gemensamt barn eller barn från tidigare förhållande. Om ni har barn gäller betänketiden även om ni är överens om att skilja er.

Hur ansöker man om skilsmässa?

Du ansöker om skilsmässa på Sveriges Domstolars hemsida. Ni kan ansöka om skilsmässa gemensamt eller enskilt. Om ni är överens om att ni vill skilja er är det enklast att göra en gemensam ansökan. För att ansöka om skilsmässa behöver du ett personbevis från Skatteverket. Du kommer även i samband med ansökan att betala en avgift som uppgår till 900 kr.  

Om ni har betänketid så kommer ni att juridiskt ses som gifta under betänketiden. Efter betänketiden så behöver ni fullfölja er skilsmässoansökan genom att skicka en blankett till tingsrätten. Därefter är er skilsmässa färdig.  

Bodelning

Enligt lag är det krav på att genomföra en bodelning när man skiljer sig. Bodelningen innebär att du och din före detta partner gör upp hur ni delar upp er ekonomi. Man kan säga att ett bodelningsavtal är ett bevis på att era ekonomiska förbindelser upphör. Bodelningsavtalet ska vara skriftligt.  

Det finns inget krav på när i tiden en bodelning ska ske men det är en god idé att göra den i anslutning till skilsmässan då det är vanligt att det behövs för att till exempel köpa en ny bostad.  

Bodelning grundar sig i att man som gift har rätt till hälften av värdet på alla gemensamma tillgångar efter avdrag av lån. Det gäller oavsett vem som har köpt det eller om det ägdes innan giftermålet. Huvudregeln är att alla tillgångar som är gemensamma delas lika mellan makarna. Det som är så kallad enskild egendom undantas i bodelningen.  

Enskild egendom är tillgång som ska tillfalla endast en av parterna. Egendom kan göras enskild genom ett äktenskapsförord där makarna väljer att en tillgång ska uteslutas från bodelningen, till exempel ägarandel i familjeägt företag, fritidshus som funnits i släkten eller större sparande. Även vid arv kan det i testamente framgå att arvet är ena maken eller makans enskild egendom och ska då undantag vid bodelning.  
Läs mer om bodelning.

Köpa ny bostad

När bodelningsavtalet är färdigt har du ofta en tydligare bild av din ekonomiska situation. Det kommer att underlätta för dig när du ska köpa en ny bostad. Om du ska söka om bolån behöver du ofta ditt bodelningsavtal och ibland även din skilsmässoansökan. Om din före detta make eller maka ska köpa ut dig ur er bostad kan du behöva styrka detta genom ett bodelningsavtal.  Utöver det så går ditt köp av bostad till på samma sätt som vanligt. Läs mer om att köpa bostad i fliken ovan.

Flytta isär som sambo

Om ni flyttar isär och är sambos ska er samboegendom enligt sambolagen delas lika mellan er. Ni slutar vara sambos när ni flyttar isär och ni behöver inte registrera det någonstans.

Bodelning

Bodelning innebär att ni delar upp er samboegendom mellan er. Det finns inte krav på att ni ska göra en bodelning men en av parterna kan begära det senast inom ett år efter att ni flyttat isär. Det som ska delas upp är er samboegendom. Samboegendomen är det ni köpt till ert bohag för gemensamt bruk, oavsett vem som har betalat för det.

Exempel på vad som räknas som samboegendom och som ska delas lika

  1. Bostadsrätt eller hus som införskaffats för gemensamt bruk
  2. Hushållsmaskiner, möbler, inredning, köksredskap och porslin som införskaffats för gemensamt bruk

Exempel på vad som INTE räknas som samboegendom

  1. Bostad som inte införskaffats för gemensamt bruk (till exempel fritidshus)
  2. Kläder, klockor, aktier, fonder och pengar, bil, egendom som ärvts genom testamente och bil

Om ni har ett samboavtal så reglerar det hur er samboegendom delas upp mellan er. Ni kan då till exempel ha bestämt sedan innan att bostaden ska delas upp efter hur stor andel varje part äger, eller att ena parten ska få allt bohag.

Exempel på fördelning vid separation utan samboavtal

Emma och Gustav planerar att separera, och Emma önskar genomföra en fördelning av deras gemensamma tillgångar. De har inte upprättat något samboavtal. Under deras förhållande köpte Gustav deras gemensamma hus för 3 000 000 kronor, eftersom Emma då studerade. Gustav har också investerat 100 000 kronor i möbler och inredning. Gustav äger bostaden själv och har bolån på 2 000 000 kr.  

Den totala samboegendomen är 3 100 000 kr och efter att bolånet dragits bort så är tillgångarna 1 100 000 kr. Både Emma och Gustav har därför rätt till 550 000 kronor var. Om Gustav önskar behålla huset måste han köpa ut Emma från bostaden.  

Läs mer om att köpa ut sin partner ur bostaden i fliken ovan.

Köpa en ny bostad

När bodelningsavtalet är färdigt har du ofta en tydligare bild av din ekonomiska situation. Det kommer att underlätta för dig när du ska köpa en ny bostad. Om du ska söka om bolån kan du behöva ditt bodelningsavtal. Om din före detta partner ska köpa ut dig ur er bostad kan du behöva styrka detta genom ett bodelningsavtal.  Utöver det så går ditt köp av bostad till på samma sätt som vanligt.
Läs mer om att köpa bostad i fliken ovan.

Köpa ut partner ur bostad

Om du och din partner bestämmer er för att separera och flytta isär och en av er vill bo kvar i bostaden kan den parten köpa ut den andra parten ur bostaden i samband med bodelningen. Ni behöver då genomföra en bodelning för att veta vad och hur mycket var och en av er ska få vid er separation.  Här går vi igenom hur ni kan gå till väga om en part ska köpas ut ur bostaden.

Bostadens värde

När en part ska köpas ut ur bostaden räknar man ut vad båda parterna skulle fått för bostaden om ni genomfört en vanlig försäljning. Vilket värde ni fastställer att bostaden har är upp till er. Vanligen är det en god idé att anlita en mäklare och göra en mäklarvärdering. Ni kan även välja att efterfråga fler värderingar och använda er utav ett snitt av dem.

Belopp att betala

När ni fastställt bostadens värde ska ni räkna fram vilket belopp som ska betalas vid utköpet. Det räknar ni fram genom att ta marknadsvärdet och dra bort mäklararvode och eventuell vinstskatt. Man räknar bort mäklararvode då den som köps ut slipper betala mäklararvode vilket skulle uppstått om man i stället sålt bostaden. Vinstskatt ska räknas bort då det är en skatt som skulle uppstått om ni sålde bostaden. Om det finns bolån på bostaden så ska även bolånet räknas bort.

Exempel
Lina och Felix köpte sitt hus för 3 000 000 kr och äger hälften var. Lina vill köpa ut Felix ur huset. Tre mäklare har värderat huset till 3 300 000 kr, 3 400 000 kr respektive 3 500 000 kr. Lina och Felix väljer att ta snittet av mäklarnas värdering och fastställer sitt marknadsvärde till 3 400 000 kr.  De har renoverat för 100 000 kr. De har ett gemensamt bolån på 1 500 000 kr.  

Först behöver de räkna ut vinstskatt.
3 400 000 kr (marknadsvärde)
- 3 000 000 kr (köpeskilling)
- 60 000 kr (framtida mäklararvode)
- 100 000 kr (renoveringskostnader)
= 240 000 kr vinst (vinstskatt är 22 % av vinsten, alltså 52 800 kr)

Därefter kan de räkna ut vad Felix ska betala Lina.
3 400 000 kr (marknadsvärde)
- 52 800 kr (vinstskatt)
- 60 000 kr (mäklararvode)
= 3 287 200 kr
- 1 500 000 kr (bolån)
= 1 787 200 kr (dela på två blir summan 893 600 kr)

Felix behöver alltså betala 893 600 kr till Lina för att kunna köpa ut henne.

Lägga om bolån

När du vet hur mycket du behöver för att kunna köpa ut din före detta partner så behöver du ansöka om att lägga om bolånet så att du tar över det själv. Du behöver sedan se över hur du ska finansiera att betala ut din före detta partner. Om du inte har möjlighet att betala hela summan med sparande kan du se över möjligheten att utöka ditt bolån för att finansiera köpet. Om du vill utöka lånet så kan du göra det i samband med att du lägger om bolånet på dig själv.  

I exemplet ovan skulle det betyda att Lina, om hon inte hade några sparade medel, behöver låna 2 393 600 kr för att kunna finansiera hela köpet.  

Ändra ägandet

Det skiljer sig åt hur du ändrar ägande beroende på om det är en bostadsrätt eller en fastighet. Du kan välja om du vill ändra ägandet innan eller efter att bolånet lagts om och bodelningslikviden betalats. För att registrera om ägandet behövs en förvärvshandling vilket i detta fall blir bodelningsavtalet.  

Fastighet
Om det är en fastighet behöver du ansöka om lagfart senast tre månader efter förvärvet. Om du ansöker om lån hos oss så kan vi hjälpa dig att söka lagfart. När du ansöker om lagfart i samband med bodelning behöver du inte betala någon lagfartskostnad utan endast den administrativa avgiften på 825 kr till Lantmäteriet.  

Bostadsrätt
För att ändra ägandet i bostadsrättsföreningens register så kontaktar du er bostadsrättsförening. De kommer då att uppdatera ägarbilden i deras register.

Sammanfattning

När ni skrivit under ert bodelningsavtal, bolånet har lagts om, bodelningslikviden är betald och nu har ändrat ägandet hos Lantmäteriet eller bostadsrättsföreningen så är utköpet ur bostaden klart.

Budget – sätt din budget inför bostadsköpet

Det första steget inför bostadsköpet är att planera och skapa en budget. Genom att skapa en budget inför bostadsköpet så kommer du att få en tydlig bild av både hur mycket du vill betala varje månad och hur mycket du kan köpa bostaden för.

En budget kan bestå av tre delar

  1. Månadskostnad (ränta, amortering, driftkostnader)
  2. Hur mycket du kan betala i kontantinsats
  3. Hur mycket du kan låna

Räkna ut din budget inför bostadsköpet

Bestäm hur mycket du är redo att betala varje månad för ditt kommande boende. Här är det också viktigt att tänka på hur mycket du vill och behöver ha kvar för andra utgifter och sparande. I boendets månadskostnad ska du räkna med fasta boendekostnader, driftkostnader och kostnader för bolånet. Ta även höjd för att till exempel ränte- och elkostnader kan öka.  Läs mer om ränta och amorteringskrav och hur mycket du kommer behöva amortera.  

Kontantinsats

Se över hur mycket du har möjlighet att betala i kontantinsats vid bostadsköpet. Om du både ska sälja och köpa bostad behöver du få en överblick över hur mycket pengar du har kvar från din försäljning. Läs mer om kontantinsats och hur du räknar ut hur mycket du får över efter bostadsförsäljningen.

Ska du köpa hus?

Då tillkommer det en kostnad för att ansöka om lagfart och eventuellt även för uttag av nya pantbrev. Det är viktigt att räkna med även den kostnaden i din budget. Läs mer om lagfart och pantbrev.

Förstå hur mycket du kan låna inför bostadsköpet

Hur mycket du kan låna för att köpa bostad beror på flera faktorer, inklusive din inkomst, din hushållssituation, befintliga skulder och din kontantinsats. Läs mer om kreditbedömning och hur mycket du kan låna. Det är svårt att själv räkna ut hur mycket du får låna. Du kan därför ansöka om ett lånelöfte och få en uppskattning avi hur mycket du kan låna. Med ett lånelöfte vet du sedan alla delar av din budget. Ansök om lånelöfte.

Glöm inte en buffert

  1. Ha alltid en buffert för oväntade utgifter. Det är klokt att inte investera all din ekonomi i bostaden och att ha en ekonomisk säkerhetsmarginal.
  2. I slutändan är det avgörande att vara noggrann och realistisk när du skapar din budget för att köpa bostad. Genom att noggrant se över din budget är du både förberedd och kan du undvika överraskningar.

Köpa eller sälja först

När du har bestämt dig för att flytta är ett av de första stegen om du äger din nuvarande bostad att bestämma om du ska köpa eller sälja först.

Fördelar med att sälja först

  1. Du vet hur mycket du har i kontantinsats för ditt kommande köp
  2. Du slipper sälja din nuvarande bostad under tidspress eller till ett pris under dina förväntningar
  3. Du undviker risken med att inte få sålt i tid till inflytt i den nya bostaden

Fördelar med att köpa först

  1. Du har gott om tid att hitta ditt drömhem
  2. Du behöver inte stressa med att flytta om du inte hittar något nytt boende direkt

När du väljer mellan att köpa eller sälja först bör du noga analysera din ekonomiska situation och dina känslomässiga behov. Oavsett vad du bestämmer dig för är det klokt att planera för ett långt tillträde, cirka 3–6 månader, för att ge dig själv utrymme och trygghet vid en osäker bostadsmarknad.  Få mer tips om viktiga saker att tänka på när du bestämmer dig för att köpa eller sälja först.  

Äga två bostäder

Det är vanligt att vi har krav att du måste sålt din befintliga bostad innan du får tillträde till din nya. Anledningen till det är att mångas ekonomi vanligen inte klarar av att ha dubbla boendekostnader en längre period. Hos oss behöver du skicka in ditt försäljningskontrakt senast tre veckor innan ditt tillträde.  

Exempel: Om du har skrivit kontrakt och köpt din bostad 1 januari och har tillträde 1 mars så behöver du skrivit kontrakt och sålt din befintliga bostad senast runt 8 februari. Observera att kravet är att din bostad är såld, frånträdet kan ske längre fram.

Om du har köpt din nya bostad men ännu inte fått sålt din befintliga bostad när ditt tillträde närmar sig kan det leda till att du inte kan betala för den nya bostaden. Det är ett avtalsbrott som kan innebära att du blir skadeståndsskyldig till säljaren.  

Överbryggningslån

Ett överbryggningslån, även känt som brygglån, är ett tillfälligt lån som kan behövas om du inte har frånträtt din gamla bostad innan du flyttar in i den nya. Överbryggningslånet täcker upp för kontantinsatsen under den tiden då du äger två bostäder, högst i tre månader. Läs mer om överbryggningslån.

Se filmen om överbryggningslån

Josef från Stabelos bolåneteam berättar hur vårt överbryggningslån fungerar.

Lånelöfte – lån till bostadsköpet

Ett lånelöfte är ett förhandsbesked om hur mycket du kan låna för att köpa en bostad. Lånelöftet baseras på bland annat din inkomst, din hushållssituation och andra lån. Det är bra att ha ett lånelöfte innan du börjar att gå på visningar för att i förhand veta hur mycket du kan låna.

Så ansöker du om lånelöfte

Vårt lånelöfte är helt digitalt och du får ett svar direkt efter inskickad ansökan. Lånelöftet baseras på de uppgifter du anger och i vissa fall behöver du styrka dina uppgifter med underlag. För att få ett så korrekt lånelöfte som möjligt är det därför viktigt att vara noga med att fylla i rätt uppgifter.
Ansök om lånelöfte.

Fyll i rätt bostad

Vårt lånelöfte är anpassas efter den bostad du är intresserad av. Efter att du har skickat in din ansökan om lånelöfte till oss så kan du fylla i adressen på den bostaden du är intresserad av och får då ett specifikt lånelöfte för just den bostaden. Det går självklart att fylla i flera adresser om du tittar på flera bostäder.  

När du fyller i adressen tar vi automatiskt fram information om det är en fastighet eller en bostadsrätt och vilken kommun den ligger i.  Om det är en bostadsrätt hämtar vi även in information om föreningens ekonomi. Fördelen med att samla in all denna information är att du direkt ser hur mycket du kan låna på just den bostaden, det blir extra tryggt och enkelt för dig.  

Läs mer om varför det är så bra med ett bostadsspecifikt lånelöfte.

Kontakta oss innan kontraktsskrivning

Vunnit budgivning? Grattis! Innan du skriver kontrakt omvandlar du ditt lånelöfte till en bolåneansökan. Därefter är det viktigt att du hör av dig till oss så går vi igenom ditt lånelöfte och godkänner att du kan skriva kontrakt.  Du når våra bolånespecialister på 010 – 410 35 00, helt utan telefonkö.

Visning – att tänka på när du köper bostad

Dags för visning, kanske både det roligaste och viktigaste steget. Visningen är spännande och ibland kan man falla direkt för en bostad, men samtidigt behöver du på visningen vara objektiv och det är bra att vara förberedd innan.
Tips! Det är mycket att komma ihåg på visningen och för att minnas allt kan det vara bra att fota och filma bostaden.

Köpa bostadsrätt

Här hittar du viktiga områden att kolla in och fråga mäklaren om när du ska köpa bostadsrätt.

Visning bostadsrätt - saker att kolla in och fråga mäklaren om

  1. Objektsbeskrivningen
    Den innehåller information om bostaden, dess skick, månadsavgift och vad som ingår i månadsavgiften. Den ger dig översikt över dina kommande månadskostnader.
  2. Granska bostadsrättsföreningens årsredovisning
    Att läsa igenom bostadsrättsföreningens årsredovisning är en av de viktigaste delarna när du köper en bostadsrätt. Ta reda på bland annat föreningens belåningsgrad och hur deras ekonomi ser ut. Läs om vad som är viktigt att titta på när du granskar bostadsrättsföreningens ekonomi.
  3. Framtida renoveringar
    Vilka stora renoveringar har genomförts och vad är planerat för framtiden?
  4. Månadsavgift
    Vad ingår i månadsavgiften?
  5. Övriga utrymmen
    Finns det möjlighet att besöka förrådsutrymmet och tvättstugan? Finns det andra gemensamma utrymmen, som cykelrum och barnvagnsrum?

Köpa hus eller villa

Här hittar du viktiga områden att kolla in och fråga mäklaren om när du ska hus.

Visning hus - saker att kolla in och fråga mäklaren om

  1. Objektsbeskrivningen och kostnader
    För att få en klar bild av framtida utgifter är det bra att granska objektbeskrivningen. Här kan du se säljarens tidigare kostnader för huset, inklusive driftskostnader som el, uppvärmning, vatten, avlopp och sotning.
  2. Energideklaration
    I energideklarationen finner du information om husets energiklass och förslag på åtgärder för att minska energiförbrukningen, spara pengar och bevara miljön. Läs mer om energideklaration.
  3. Överlåtelsebesiktning och besiktningsprotokoll
    Det är vanligt att säljaren redan har genomfört en överlåtelsebesiktning och då är besiktningsprotokollet vanligtvis tillgängligt i annonsen eller vid visningen. Läs mer om överlåtelsebesiktning.
  4. Renoveringar
    Har det genomförts några stora renoveringar, som tak eller dränering? I så fall, när och av vem?
  5. Anledning till försäljning
    Varför säljs fastigheten? Hur många tidigare ägare har fastigheten haft?
  6. Tillträde
    När planeras tillträdet? Tänk på dina egna önskemål. Finns det något specifikt du behöver?

Undersökningsplikt och upplysningsplikt

Du som köpare av en bostad har en undersökningsplikt och säljaren av bostaden har en upplysningsplikt.
‍‍

Undersökningsplikt

Vid köp av bostad har du som köpare en undersökningsplikt, vilket innebär att du ansvarar för att noggrant undersöka bostaden före köpet. Det är klokt att öppna skåp, testa kranar och köksfläkt samt inspektera ugn, mikrovågsugn och kylskåp. Kontrollera även fönster för drag, och uppmärksamma ovanliga lukter, det kan indikera mögel eller fuktskador. Beroende på om det är en villa med möjliga dolda fel eller en bostadsrätt där du köper det du ser, varierar ditt ansvar. Läs mer om undersökningsplikt.

Om du köper en fastighet så anlitar du vanligen även en besiktningsman som gör en överlåtelsebesiktning. Läs mer om överlåtelsebesiktning.

Upplysningsplikt

Säljaren och mäklaren har upplysningsplikt vid bostadsförsäljning. De måste informera om kända fel och brister. Om köparen upptäcker dolda fel efteråt kan de kräva prisavdrag eller reparation. Upplysningsplikten är dock lika omfattande som undersökningsplikten juridiskt sett. Läs mer om upplysningsplikt.

Budgivning och skriva kontrakt

Efter visning så brukar mäklaren kontakta alla spekulanter för att stämma av intresse och starta budgivningen. Förbered dig inför budgivningen för att ge dig själv en så lugn och trygg budgivningsprocess som möjligt.

Så fungerar budgivning

Det är säljaren tillsammans med mäklaren som bestämmer upplägget för budgivningen och det är även säljaren som bestämmer vem som får köpa bostaden. När en spekulant lägger ett bud så är mäklaren skyldig att meddela budet till säljaren. De bud du lägger är inte bindande och både du och säljaren har rätt att ångra er fram tills att köpekontraktet är underskrivet.

Olika typer av budgivning

En budgivning kan hållas på olika sätt och du som budgivare kan lägga både ett öppet eller ett dolt bud och man säger då att det är en öppen eller sluten budgivning.

Öppen budgivning

Det innebär att mäklaren får bud från spekulanter och löpande framför buden för säljaren och övriga spekulanter.

Sluten budgivning

Det innebär att en eller flera spekulanter lämnar ett dolt bud. Övriga spekulanter får inte veta budet utan mäklaren framför endast budet till säljaren som kan acceptera eller neka budet.

Budgivningstaktiker

Det finns olika taktiker för budgivning och vilken taktik som är bäst kan även ändras utifrån hur bostadsmarknaden ser ut.

Taktiktips för budgivningen

  1. Bestäm dig för ditt maxbud
    Innan du går in i budgivningen är det en god idé att bestämma dig för ditt maxbud för just den bostaden och sedan hålla dig till det.
  2. Anpassa din budgivningsstrategi
    Var flexibel och anpassa din strategi efter marknadens skiftningar. Det finns ingen taktik som passar i alla tillfällen.
  3. "Aggressiv" budgivning
    Snabb respons på bud kan skrämma bort andra budgivare, men var konsekvent för att inte avslöja din maxgräns.
  4. Överväg underbud
    Vid vissa tillfällen kan det vara framgångsrikt att lägga ett bud under utgångspriset, särskilt om bostaden har varit till salu länge.
  5. Andra förhandlingsvillkor
    Förhandlingar om andra villkor än priset, som till exempel tillträdesdatum. Till exempel, har säljaren inte köpt ny bostad? Då kan de kanske se det som en fördel att få bo kvar någon månad extra och kan överväga ett lägre bud.
  6. Tidiga bud
    Att lägga ett bud innan den öppna visningen kan vara effektivt, men var medveten om att du inte känner andra budgivares nivåer och det finns risk att du ger ett överbud.
  7. Överlista mentala gränser
    Välj en ojämn summa som maxbud för att övertrumfa andra spekulanter. Många lägger sitt maxbud på en jämn summa, till exempel 3 000 000 kr. Om ditt maxbud är 3 025 000 kr kan det vara det som gör att du vinner budgivningen.

Du vann budgivningen!

Mäklaren berättar att du har vunnit budgivningen och vill boka in tid för kontraktsskrivning. Nu finns det några viktiga saker att tänka på.  

Kontakta oss och få godkänt att skriva kontrakt. Även om du har ett lånelöfte är det viktigt att ditt lånelöfte omvandlas till en faktisk låneansökan och att den blir beviljad. I vissa fall kan du behöva skicka in underlag för att styrka de uppgifter du angett i lånelöftet, till exempel inkomstunderlag.  

Omvandla ditt lånelöfte till en låneansökan via Mina Sidor.
Därefter kan du ringa in till våra bolånespecialister. Du når dem på 010 – 410 35 00.  

Kontraktsskrivning

Be mäklaren att skicka köpekontraktet och övriga avtal till dig innan kontraktsskrivningen så att du i lugn och ro kan läsa igenom dem. Under kontraktsskrivningen möts vanligen köpare och säljare på mäklarens kontor.

Planera för att betala handpenning

Handpenningen ska betalas inom en vecka efter kontraktsskrivningen och du behöver därför omgående planera för betalningen. Om du är i behov av ett handpenningslån kan du kontakta oss. Vi hjälper dig då med betalningen så att den kommer in till mäklaren i god tid. Läs mer om handpenningslån.

Ring våra bolånespecialister om handpenningslån. Du når dem på 010 – 410 35 00.

Inför flytten och tillträdet

Kontraktet är skrivet och nu är det främst det roliga kvar, planera inför flytten! Det är dock några saker du behöver tänka på som är skönt att avklara så snart som möjligt.

Att bestämma kring bolånet

  1. Räntebindningstid
    I samband med att du skickar in din låneansökan väljer du din räntebindningstid och hur du vill dela upp lånet. Läs mer om hur du kan tänka när du väljer räntebindningstid.
  2. Amortering
    Du väljer också hur mycket du vill amortera på lånet varje månad. Du kan som minst välja att amortera enligt amorteringskraven. Läs mer om amorteringskravet och se hur mycket du behöver amortera.
  3. Överbryggningslån
    Om du har din kontantinsats låst i din befintliga bostad och du ska sälja den kan du vara i behov av ett överbryggningslån. Kontakta oss så hjälper vi dig att lägger upp det. Läs mer om överbryggningslån och se villkor.

Lånehandlingar

En månad innan ditt tillträde kommer vi att skicka ut dina lånehandlingar. Lånehandlingarna kommer digitalt och signeras med BankID. Du kommer att få ett mejl från oss när lånehandlingarna är klara.

För över kontantinsatsen

I samband med att du signerar lånehandlingarna kommer vi att skicka ut inbetalningsuppgifter till dig så att du kan föra över din kontantinsats till oss. Om du har köpt en fastighet kommer du även att få betala in kostnaden för lagfart och eventuella pantbrev och så betalar vi in det till Lantmäteriet. Läs mer om lagfart och pantbrev.

Detta händer på tillträdesdagen

  1. Köpare och säljare ses på mäklarens kontor. Där går ni igenom likvidavräkningen. Likvidavräkningen visar hur mycket pengar som ska föras över och vart. Köpare och säljare får varsin likvidavräkning. På köparens står summan som ska föras över och på säljarens står även de bolån som ska lösas.
  2. Efter att likvidavräkningen är signerad skickar mäklaren den till oss så att vi får uppgifter kring hur betalningarna ska göras.
  3. Vi löser in och avslutar säljarens bolån och betalar överskottslikviden till säljarens konto. Därefter skickar vi ett kvitto på transaktionerna till mäklaren som både köpare och säljare får ta del av.
  4. Du får nycklarna och kan flytta in i ditt nya boende!

Välja mäklare

När du börjar fundera på att sälja din bostad är det första steget att bestämma vilken mäklare du vill anlita.

Välja mäklare

När du ska sälja din bostad är det bra att prata med flera mäklare innan du bestämmer dig. Mäklaren kommer vanligtvis hem till dig och under ert första möte kommer ni att prata om ditt boende, din önskade prisbild och hur din situation ser ut. Mäklaren kan också ge dig en idé om hur mycket din bostad är värd baserad på statistik från andra bostadsförsäljningar i området.

När du väljer mäklare, titta efter någon som känner till området väl, som du känner förtroende för och som har god kunskap om att sälja liknande bostäder. Det kommer att göra affären tryggare och bättre för dig.

Mäklarens arvode

Mäklaren tar ett arvode för att sälja din bostad och man väljer vanligen mellan tre olika modeller för arvode.

Fast arvode

Fast arvode innebär att arvodet bestäms innan och påverkas inte av slutpriset. Exempel: 55 000 kr

Provision

Arvode som baseras på procentsats av slutpriset. Exempel: 2 % av slutpriset.

Kombination fast arvode och provision

Du betalar en fast summa om din bostad säljs för upp till ett visst belopp och sedan en procentuell avgift på den delen som överstiger det beloppet. Exempel: 55 000 kr + 12 % på allt över 3 000 000 kr.

Fråga mäklaren om dess priser och räkna på vilken som blir mest fördelaktig för dig. Ett fast pris ger fördelen av att du vet hur mycket du kommer betala medan ett rörligt pris kan motivera mäklaren till att försöka få högre bud.

Förmedlingsuppdrag

När du har valt en mäklare kommer ni att teckna ett förmedlingsuppdrag. Förmedlingsuppdraget ska vara skriftligt och anger bland annat ansvarig mäklare, vilken bostad som ska säljas och mäklarens provision.  

Det är vanligt att det även anger att mäklaren har ensamrätt att förmedla bostaden. Det innebär att mäklaren har rätt till ersättning om bostaden säljs under perioden, oavsett om mäklaren hjälpt till med överlåtelsen eller inte. Ensamrättstiden får i avtalet inte vara längre än tre månader men kan förlängas om säljaren önskar det.  

Köpa eller sälja först

När du har bestämt dig för att flytta är ett av de första steget att bestämma om du ska köpa eller sälja först.

Fördelar med att sälja först

  1. Du vet hur mycket du har i kontantinsats för ditt kommande köp
  2. Du slipper sälja din nuvarande bostad under tidspress eller till ett pris under dina förväntningar
  3. Du undviker risken med att inte få sålt i tid till inflytt i den nya bostaden

Fördelar med att köpa först

  1. Du har gott om tid att hitta ditt drömhem
  2. Du behöver inte stressa med att flytta om du inte hittar något nytt boende direkt

När du väljer mellan att köpa eller sälja först bör du noga analysera din ekonomiska situation och dina känslomässiga behov. Oavsett vad du bestämmer dig för är det klokt att planera för ett långt tillträde, cirka 3–6 månader, för att ge dig själv utrymme och trygghet vid en osäker bostadsmarknad.  Få mer tips om viktiga saker att tänka på när du bestämmer dig för att köpa eller sälja först.  

Äga två bostäder

Det är vanligt att vi har krav att du måste sålt din befintliga bostad innan du får tillträde till din nya. Anledningen till det är att mångas ekonomi vanligen inte klarar av att ha dubbla boendekostnader en längre period. Hos oss behöver du skicka in ditt försäljningskontrakt senast tre veckor innan ditt tillträde.  

Exempel: Om du har skrivit kontrakt och köpt din bostad 1 januari och har tillträde 1 mars så behöver du skrivit kontrakt och sålt din befintliga bostad senast runt 8 februari. Observera att kravet är att din bostad är såld, frånträdet kan ske längre fram.

Om du har köpt din nya bostad men ännu inte fått sålt din befintliga bostad när ditt tillträde närmar sig kan det leda till att du inte kan betala för den nya bostaden. Det är ett avtalsbrott som kan innebära att du blir skadeståndsskyldig till säljaren.  

Rätt tidpunkt för försäljning

Du tillsammans med din mäklare kan gemensamt komma fram till när det passar bäst att sälja bostaden utifrån både din livssituation och hur bostadsmarknaden ser ut. Många gånger fotar man bostaden, till exempel på sommaren när det är grönt och fint, för att sedan vänta med att lägga ut den tills det är en bra tajming.  

Bostadsmarknaden påverkas av årstider, geografisk plats och det ekonomiska läget. Maj, augusti och september är traditionellt de månader då flest bostäder säljs och då det är störst utbud. Om du planerar att sälja under dessa månader, kan det vara avgörande att din bostad sticker ut och attraherar potentiella köpare.

Å andra sidan, om utbudet är mindre under andra tider på året, kan du ha en bättre chans att få ett högre pris för din bostad. Det är en bra idé att rådgöra med mäklare för att bestämma bästa tidpunkten för din försäljning.

Överbryggningslån

Ett överbryggningslån, även känt som brygglån, är ett tillfälligt lån som kan behövas om du inte har frånträtt din gamla bostad innan du flyttar in i den nya. Överbryggningslånet täcker upp för kontantinsatsen under den tiden då du äger två bostäder, högst i tre månader. Läs mer om överbryggningslån.

Se filmen om överbryggningslån

Josef från Stabelos bolåneteam berättar hur vårt överbryggningslån fungerar.

Visning av din bostad

Bilderna till bostadsannonsen och själva visningen är en stor del av försäljningen och det är viktigt att se till att bostaden är i bästa möjliga skick utifrån dess förutsättningar.

Styling av bostaden

Det är i de flesta fall en god idé att lägga lite tid på styling av bostaden inför både fotograferingen och visningen. Här kommer några tips att tänka på.

Inför fotograferingen

När fotografen kommer för att fotografera din bostad så finns det mycket du kan göra för att göra din bostad så fin och inbjudande som möjligt. Generellt brukar man rensa och städa undan samt plocka bort privata saker och fotografier. Målet är att bostaden ska se luftig och inbjudande ut. Fråga gärna din mäklare om råd och ta hjälp av fotografen – de har båda mycket erfarenhet om vad som passar på bilder och inte.

Inför visningen

Inför visningen kan du behöva rensa och städa mer än vad du behövde inför fotograferingen. På visningen kommer spekulanterna att öppna alla skåp och dörrar och det är därför bra att ha städat även i till exempel garderoben och förrådet. Bor du i hus är det också en god idé att fixa och göra trädgården extra inbjudande. Försök att se din bostad genom en köpares ögon och gör det så hemtrevligt som möjligt. Åtgärda också gärna små defekter som att måla där det saknas färg, spackla igen små hål på väggarna och skruva åt det där handtaget som är löst eller liknande.

Olika visningar

Det finns olika typer av visningar och det är inte ovanligt att man håller olika typer av visningar vid en försäljning. Du som säljare väljer i samråd med mäklaren vad som passar dig bäst.

Öppen visning

En öppen visning är öppen för alla och kräver ingen föranmälan. Vanligen brukar mäklaren lägga ut en öppen visning som äger rum drygt en vecka efter att annonsen publicerats.

Förhandsvisning

Om en spekulant hör av sig och vill se bostaden innan den öppna visningen kan de be om en förhandsvisning.

Bokad visning

Vid en bokad visning anmäler intresserade spekulanter sitt deltagande till mäklaren, som sedan planerar och bokar in dem för visning.

Privat visning

Om du själv inte vill ha de vanliga öppna eller bokade visningarna av din bostad kan du välja att endast ha privata visningar. Spekulanten bokar då in visning hos mäklaren. Det händer också ibland att en spekulant som varit på en öppen visning önskar komma på en privat visning för att se bostaden igen.

Budgivning när du säljer

Efter visning så brukar mäklaren kontakta alla spekulanter för att stämma av intresse och starta budgivningen.

Så fungerar budgivning

Det är du som säljare tillsammans med mäklaren som bestämmer upplägget för budgivningen och det är även du som i slutändan bestämmer vem som får köpa bostaden. När en spekulant lägger ett bud så är mäklaren skyldig att meddela budet till dig. De bud en köpare lägger är inte bindande och både du och köparen har rätt att ångra er fram tills att köpekontraktet är underskrivet.

Olika typer av budgivning

En budgivning kan hållas på olika sätt och budgivarna kan lägga både ett öppet eller ett dolt bud och man säger då att det är en öppen eller sluten budgivning.

Öppen budgivning

Det innebär att mäklaren får bud från spekulanter och löpande framför buden för dig som säljare och övriga spekulanter.

Sluten budgivning

Det innebär att en eller flera spekulanter lämnar ett dolt bud. Övriga spekulanter får inte veta budet utan mäklaren framför endast budet till dig som säljaren som kan acceptera eller neka.

Du som säljare bestämmer

Det är viktigt att komma ihåg att det är du som säljare bestämmer hur budgivningen ska hållas och vem som får köpa bostaden. I vissa fall kan du och köparen även förhandla om andra saker än bara priset. Vill köparen flytta in snabbt, kan de då tänka sig att betala ett högre pris för att få den möjligheten?  

I slutändan är det du som säljare som bestämmer vem du vill sälja till eller om du inte vill sälja alls. Du behöver inte heller välja den som lagt högst bud om du inte vill det.  

Kontrakt, frånträde och skatt

När du fått bud och bestämt vem du vill sälja bostaden till så är det dags att boka in kontraktsskrivning. Kontraktsskrivningen sker vanligen så snart som möjligt och det är inte ovanligt att det sker redan samma dag som budgivningen avslutats. Eftersom både köparen och du som säljare kan dra er ur affären fram till kontraktsskrivningen vill man oftast boka in den så snabbt som möjligt.

Kontraktsskrivning

Kontraktsskrivning brukar vanligen ske på mäklarens kontor. Du och köparen möts på kontoret och mäklaren tar fram de dokument som behöver signeras. Efter att alla kontrakt är underskrivna så är köpet bindande för båda parter. I samband med kontraktsskrivningen så fastställs även köparens tillträdesdatum.

Handpenning

Köpare brukar vanligen betala handpenning inom sju dagar efter kontraktsskrivning. Handpenningen betalas till mäklarens klientmedelskonto. Om det är en fastighet du har sålt så betalar mäklaren därefter direkt in handpenningen till ditt konto och om det är en bostadsrätt brukar det dröja tills köparen blivit godkänd av föreningen.

Detta händer på tillträdesdagen

  1. Köparen och du som säljare ses på mäklarens kontor. Där går ni igenom likvidavräkningen. Likvidavräkningen visar hur mycket pengar som ska föras över och vart. Du och köparen får varsin likvidavräkning. På köparens står summan som ska föras över och på din står även de eventuella bolån som ska lösas.
  2. Köparens bank löser in och avslutar ditt bolån och betalar överskottslikviden till ditt konto. Ni får även ett kvitto på transaktionerna.
  3. Köparna får nycklarna till bostaden och du har officiellt flyttat ut!

Vinstskatt eller förlustavdrag

När försäljningen är klar kan du få hjälp av din mäklare att deklarera din försäljning. Om du har sålt med vinst kommer du att behöva betala vinstskatt. Om du köper en ny bostad kan du ansöka om uppskov av vinstskatten för att skjuta på att betala den. Läs mer om vinstskatt och uppskov.  

Om du har sålt din bostad med förlust kan du få förlustavdrag. Det innebär att du får avdrag på en del av din skatt. Läs mer om förlustavdrag.  

Köpa bostad ihop – lån, kontantinsats och ägande

Är det dags att köpa en bostad ihop? Det är kanske er första bostad som ni köper ihop, eller så äger ni redan en tillsammans men ska köpa en ny. Vi går igenom vad som är viktigt att tänka på gällande bolån, kontantinsats och ägande.

Kontantinsats, bolån och ägarandelar

Det första steget när man köper en bostad är att se över sin finansiering, alltså kontantinsatsen och bolånet. När man köper en bostad ihop är det bra att direkt se till att båda förstår de ekonomiska förutsättningarna ni har som par.

Fördelning av kontantinsats

När ni köper er bostad tillsammans behöver ni först och främst se över hur mycket kontantinsats ni har möjlighet att lägga vid köpet. Det är inte ovanligt att man har olika stort sparande och då behöver ni ta ställning till hur mycket var och en av er vill gå in med. I vissa fall är det också endast den ena parten som står för kontantinsatsen.

Flytta ihop och ta bolån

Har ni båda möjlighet att stå på bolånet tillsammans? För att kunna låna tillsammans krävs det vanligen att ni båda har en tillsvidareanställning och att ingen av er har en betalningsanmärkning.  

Oavsett hur stor del av kontantinsatsen var och en av er har betalat så är ni båda solidariskt betalningsansvariga för bolånet ni har tillsammans. Det betyder att ni båda är ansvariga för hela lånet, om din sambo inte betalar för lånet så faller hela betalningen på dig.

Flytta ihop och fördelning av ägarandelar

När ni köper er bostad behöver ni även ta ställning till hur ni vill fördela ägandet, alltså hur stor del av bostaden var och en av er ska äga. Vanligen äger man 50 procent var av bostaden men det går också att välja att en av er äger till exempel 75 procent och den andra äger 25 procent.  

Om ni äger olika stora andelar av bostaden så får ni också olika stora andelar av en vinst eller en förlust när bostaden säljs. Om bostaden säljs med vinst får alltså den som äger mest en större del av vinsten, och om bostaden säljs med förlust får den stå för en större del av förlusten.  

Vad passar er bäst?

När ni vet förutsättningarna kring att flytta ihop med kontantinsats, bolån och ägande är det dags att bestämma vad som passar bäst för er. Det finns ingen mall på vad som passar bäst för alla utan alla bostadsaffärer skiljer sig åt så fundera noga på er situation.

Samboavtal

Om ni är sambos omfattas ni av sambolagen vilket innebär att ni vid en separation delar lika på hela er samboegendom. Det omfattar både bostaden och ert bohag som ni köpt för gemensamt bruk, oavsett vem som betalat för det. Om ni äger olika stora delar av bostaden så kommer den trots det att delas lika mellan er vid en separation. Men, med ett samboavtal kan ni avtala bort lika delning och bestämma själva hur ni vill att samboegendomen ska fördelas vid en separation. Läs mer om samboavtal.

Äger ni varsin bostad sedan innan?

Om ni båda äger varsin bostad sedan innan behöver ni bestämma om ni väljer att köpa er nya bostad först eller om ni vill sälja de gamla bostäderna först. Läs vår guide om att välja mellan att köpa och sälja först.  

Om ni har två bostäder som behöver säljas kan det vara en god idé att tänka över extra noga hur ni väljer att göra eftersom det är fler affärer som behöver gå i lås.  

Köpa ny bostad

Utöver ovan så går ert köp av bostad till på samma sätt som vanligt. Läs mer om att köpa bostad i fliken ovan.

Köpa in sig i partnerns bostad

När du och din partner bestämmer er för att flytta ihop, och det endast är en av er som äger den nya bostaden, kanske ni funderar på om den andra parten ska köpa in sig i hemmet. Här går vi igenom stegen och viktiga överväganden för både den som äger bostaden och den som inte gör det.

Fastställa bostadens värde

Vilket värde ni fastställer att bostaden har och ska köpas för är upp till er. Ni kan till exempel antingen använda er utav köpeskillingen eller göra en ny mäklarvärdering. Vilken av dem ni väljer påverkar sedan hur stor vinst den nya delägaren får ta del av. Om ni väljer att använda er av köpeskillingen så tar den nya delägaren del av eventuell vinst eller förlust som redan uppkommit i bostaden och om ni väljer en ny mäklarvärdering så tar den nya delägaren endast del av framtida vinst eller förlust.

Betalning och bolån

När ni fastställt vilket värde den nya delägaren ska få köpa in sig till så behöver ni komma fram till hur stor andel den ska köpa och hur det ska finansieras. Det finns flera olika sätt att finansiera köpet. Den nya delägaren kan antingen välja att betala den andra parten med sparade medel, ett skuldebrev till den andra parten eller genom att ta ett eget lån.  

Betala med sparande – Den nya delägaren betalar en summa till den andra parten motsvarande den andel av bostaden den ska äga.  

Skuldebrev – Den nya delägaren upprättar ett skuldebrev till den andra parten. Skuldebrevet uppgår till motsvarande andel den nya delägaren ska äga. Skuldebrevet bestämmer om det ska utgå ränta och hur den nya delägaren ska återbetala lånet.  

Eget lån – Den nya delägaren kan ta ett eget lån antigen genom att belåna bostaden (om möjligt) eller genom ett eget privatlån.  

Skriv om befintliga bolån - Finns det ett bolån på bostaden? Då kan ni välja att skriva om bolånet så att det står på er båda. På det sättet så bidrar den nya delägaren med en del av bostadens finansiering.  

Exempel: Lisa köpte bostaden 2020 för 2 000 000 kr och tog då ett lån på 1 000 000 kr. Bostaden är nu värd 2 200 000 kr. Lisas partner Erik ska nu köpa in sig i hennes bostad.  

De kommer fram till att han ska köpa in sig och äga 50 % av bostaden utifrån bostadens värde idag. Han har idag 400 000 kr i sparande som han har möjlighet att betala till Lisa.  Erik behöver finansiera 1 100 000 kr av bostadens värde. De kommer fram till att Erik ska skrivas med på Lisas befintliga bolån. Han bidrar då med 500 000 kr och det fattas 600 000 kr för att han ska äga 50 % av bostaden. Han betalar Lisa sina 400 000 kr och resterade 200 000 kr läggs upp som en skuld till Lisa genom ett skuldebrev. De väljer i skuldebrevet att han ska betala tillbaka 5 000 kr per månad till Lisa och utan ränta. Om bostaden säljs ska skulden betalas tillbaka i sin helhet.  

Eftersom Erik köper in sig i bostaden till dess värde idag så tar han endast del av bostadens vinst eller förlust framåt.  

Skriva om bolån

Om ni vill skriva om ett bolån så att ni båda är låntagare på det så görs det vanligen en ny kreditbedömning. Ni skickar in en låneansökan till oss och vi hjälper er att lägga över lånet på er båda två.

Förvärvshandling  

För att registrera den nya delägaren som ägare av bostaden behöver ni uppvisa någon typ av förvärvshandling, till exempel en köpehandling. Det är viktigt att köpehandlingen är korrekt upprättad.
Nedan behöver framgå i en köpehandling:

  1. Köpeskillingen
  2. Fastighetsbeteckning eller bostadsrättsförening och lägenhetsnummer
  3. Det ska tydligt framgå att säljaren överlåter bostaden och till vilken andel
  4. Köpehandlingen ska vara undertecknad av både säljare och köpare
  5. Om det är en fastighet behöver säljarens namnteckning vara bevittnad av två personer

Om det är en fastighet och ägaren av bostaden varit gift under tiden han eller hon ägt fastigheten kan det finnas ytterligare krav. Läs mer om det på Lantmäteriets hemsida.

Ändra ägandet

Det skiljer sig åt hur ni ändrar ägande beroende på om det är en bostadsrätt eller en fastighet.  

Fastighet
Om det är en fastighet behöver ni ansöka om lagfart senast tre månader efter förvärvet. Ni skickar då med köpehandlingarna samt eventuellt kvitto på att köpet är genomfört. Ni ansöker digitalt hos Lantmäteriet. Om ni söker om ändring av lagfart i samband med att ni lägger till en ägare behöver ni inte betala någon stämpelskatt för lagfart utan endast den administrativa avgiften på 825 kr till Lantmäteriet.

Bostadsrätt
För att ändra ägandet i bostadsrättsföreningens register så kontaktar ni er bostadsrättsförening eller föreningens ekonomiska förvaltare om det finns en sådan. De kommer då att uppdatera ägarbilden.

Samboavtal

Om ni är sambos omfattas ni av sambolagen vilket innebär att ni vid en separation delar lika på hela er samboegendom. Det omfattar både bostaden och ert bohag som ni köpt för gemensamt bruk, oavsett vem som betalat för det. Om ni äger olika stora delar av bostaden så kommer den trots det att delas lika mellan er vid en separation. Men, med ett samboavtal kan ni avtala bort lika delning och bestämma själva hur ni vill att samboegendomen ska fördelas vid en separation.
Läs mer om samboavtal.

Flytta isär som gift

Ibland blir livet inte riktigt som man har tänkt sig. Att skiljas är en stor händelse i livet och vi tänkte hjälpa till att reda ut hur det fungerar med den ekonomiska biten och inte minst boendet.

Vad krävs för att skilja sig?

För att påbörja er skilsmässa så behöver ni skicka in en ansökan om skilsmässa, även kallat äktenskapsskillnad. I vissa fall behöver ni vänta i sex månader innan ni rent juridiskt betraktas som skilda. Det kallas för betänketid. Det finns inget som hindrar er för att flytta isär under betänketiden. Betänketid krävs i följande fall:

  1. Ni båda vill ha betänketid
  2. Endast en av er vill skiljas
  3. Ni eller någon av er har ett barn under 16 år som bor hos er, antingen gemensamt barn eller barn från tidigare förhållande. Om ni har barn gäller betänketiden även om ni är överens om att skilja er.

Hur ansöker man om skilsmässa?

Du ansöker om skilsmässa på Sveriges Domstolars hemsida. Ni kan ansöka om skilsmässa gemensamt eller enskilt. Om ni är överens om att ni vill skilja er är det enklast att göra en gemensam ansökan. För att ansöka om skilsmässa behöver du ett personbevis från Skatteverket. Du kommer även i samband med ansökan att betala en avgift som uppgår till 900 kr.  

Om ni har betänketid så kommer ni att juridiskt ses som gifta under betänketiden. Efter betänketiden så behöver ni fullfölja er skilsmässoansökan genom att skicka en blankett till tingsrätten. Därefter är er skilsmässa färdig.  

Bodelning

Enligt lag är det krav på att genomföra en bodelning när man skiljer sig. Bodelningen innebär att du och din före detta partner gör upp hur ni delar upp er ekonomi. Man kan säga att ett bodelningsavtal är ett bevis på att era ekonomiska förbindelser upphör. Bodelningsavtalet ska vara skriftligt.  

Det finns inget krav på när i tiden en bodelning ska ske men det är en god idé att göra den i anslutning till skilsmässan då det är vanligt att det behövs för att till exempel köpa en ny bostad.  

Bodelning grundar sig i att man som gift har rätt till hälften av värdet på alla gemensamma tillgångar efter avdrag av lån. Det gäller oavsett vem som har köpt det eller om det ägdes innan giftermålet. Huvudregeln är att alla tillgångar som är gemensamma delas lika mellan makarna. Det som är så kallad enskild egendom undantas i bodelningen.  

Enskild egendom är tillgång som ska tillfalla endast en av parterna. Egendom kan göras enskild genom ett äktenskapsförord där makarna väljer att en tillgång ska uteslutas från bodelningen, till exempel ägarandel i familjeägt företag, fritidshus som funnits i släkten eller större sparande. Även vid arv kan det i testamente framgå att arvet är ena maken eller makans enskild egendom och ska då undantag vid bodelning.  
Läs mer om bodelning.

Köpa ny bostad

När bodelningsavtalet är färdigt har du ofta en tydligare bild av din ekonomiska situation. Det kommer att underlätta för dig när du ska köpa en ny bostad. Om du ska söka om bolån behöver du ofta ditt bodelningsavtal och ibland även din skilsmässoansökan. Om din före detta make eller maka ska köpa ut dig ur er bostad kan du behöva styrka detta genom ett bodelningsavtal.  Utöver det så går ditt köp av bostad till på samma sätt som vanligt. Läs mer om att köpa bostad i fliken ovan.

Flytta isär som sambo

Om ni flyttar isär och är sambos ska er samboegendom enligt sambolagen delas lika mellan er. Ni slutar vara sambos när ni flyttar isär och ni behöver inte registrera det någonstans.

Bodelning

Bodelning innebär att ni delar upp er samboegendom mellan er. Det finns inte krav på att ni ska göra en bodelning men en av parterna kan begära det senast inom ett år efter att ni flyttat isär. Det som ska delas upp är er samboegendom. Samboegendomen är det ni köpt till ert bohag för gemensamt bruk, oavsett vem som har betalat för det.

Exempel på vad som räknas som samboegendom och som ska delas lika

  1. Bostadsrätt eller hus som införskaffats för gemensamt bruk
  2. Hushållsmaskiner, möbler, inredning, köksredskap och porslin som införskaffats för gemensamt bruk

Exempel på vad som INTE räknas som samboegendom

  1. Bostad som inte införskaffats för gemensamt bruk (till exempel fritidshus)
  2. Kläder, klockor, aktier, fonder och pengar, bil, egendom som ärvts genom testamente och bil

Om ni har ett samboavtal så reglerar det hur er samboegendom delas upp mellan er. Ni kan då till exempel ha bestämt sedan innan att bostaden ska delas upp efter hur stor andel varje part äger, eller att ena parten ska få allt bohag.

Exempel på fördelning vid separation utan samboavtal

Emma och Gustav planerar att separera, och Emma önskar genomföra en fördelning av deras gemensamma tillgångar. De har inte upprättat något samboavtal. Under deras förhållande köpte Gustav deras gemensamma hus för 3 000 000 kronor, eftersom Emma då studerade. Gustav har också investerat 100 000 kronor i möbler och inredning. Gustav äger bostaden själv och har bolån på 2 000 000 kr.  

Den totala samboegendomen är 3 100 000 kr och efter att bolånet dragits bort så är tillgångarna 1 100 000 kr. Både Emma och Gustav har därför rätt till 550 000 kronor var. Om Gustav önskar behålla huset måste han köpa ut Emma från bostaden.  

Läs mer om att köpa ut sin partner ur bostaden i fliken ovan.

Köpa en ny bostad

När bodelningsavtalet är färdigt har du ofta en tydligare bild av din ekonomiska situation. Det kommer att underlätta för dig när du ska köpa en ny bostad. Om du ska söka om bolån kan du behöva ditt bodelningsavtal. Om din före detta partner ska köpa ut dig ur er bostad kan du behöva styrka detta genom ett bodelningsavtal.  Utöver det så går ditt köp av bostad till på samma sätt som vanligt.
Läs mer om att köpa bostad i fliken ovan.

Köpa ut partner ur bostad

Om du och din partner bestämmer er för att separera och flytta isär och en av er vill bo kvar i bostaden kan den parten köpa ut den andra parten ur bostaden i samband med bodelningen. Ni behöver då genomföra en bodelning för att veta vad och hur mycket var och en av er ska få vid er separation.  Här går vi igenom hur ni kan gå till väga om en part ska köpas ut ur bostaden.

Bostadens värde

När en part ska köpas ut ur bostaden räknar man ut vad båda parterna skulle fått för bostaden om ni genomfört en vanlig försäljning. Vilket värde ni fastställer att bostaden har är upp till er. Vanligen är det en god idé att anlita en mäklare och göra en mäklarvärdering. Ni kan även välja att efterfråga fler värderingar och använda er utav ett snitt av dem.

Belopp att betala

När ni fastställt bostadens värde ska ni räkna fram vilket belopp som ska betalas vid utköpet. Det räknar ni fram genom att ta marknadsvärdet och dra bort mäklararvode och eventuell vinstskatt. Man räknar bort mäklararvode då den som köps ut slipper betala mäklararvode vilket skulle uppstått om man i stället sålt bostaden. Vinstskatt ska räknas bort då det är en skatt som skulle uppstått om ni sålde bostaden. Om det finns bolån på bostaden så ska även bolånet räknas bort.

Exempel
Lina och Felix köpte sitt hus för 3 000 000 kr och äger hälften var. Lina vill köpa ut Felix ur huset. Tre mäklare har värderat huset till 3 300 000 kr, 3 400 000 kr respektive 3 500 000 kr. Lina och Felix väljer att ta snittet av mäklarnas värdering och fastställer sitt marknadsvärde till 3 400 000 kr.  De har renoverat för 100 000 kr. De har ett gemensamt bolån på 1 500 000 kr.  

Först behöver de räkna ut vinstskatt.
3 400 000 kr (marknadsvärde)
- 3 000 000 kr (köpeskilling)
- 60 000 kr (framtida mäklararvode)
- 100 000 kr (renoveringskostnader)
= 240 000 kr vinst (vinstskatt är 22 % av vinsten, alltså 52 800 kr)

Därefter kan de räkna ut vad Felix ska betala Lina.
3 400 000 kr (marknadsvärde)
- 52 800 kr (vinstskatt)
- 60 000 kr (mäklararvode)
= 3 287 200 kr
- 1 500 000 kr (bolån)
= 1 787 200 kr (dela på två blir summan 893 600 kr)

Felix behöver alltså betala 893 600 kr till Lina för att kunna köpa ut henne.

Lägga om bolån

När du vet hur mycket du behöver för att kunna köpa ut din före detta partner så behöver du ansöka om att lägga om bolånet så att du tar över det själv. Du behöver sedan se över hur du ska finansiera att betala ut din före detta partner. Om du inte har möjlighet att betala hela summan med sparande kan du se över möjligheten att utöka ditt bolån för att finansiera köpet. Om du vill utöka lånet så kan du göra det i samband med att du lägger om bolånet på dig själv.  

I exemplet ovan skulle det betyda att Lina, om hon inte hade några sparade medel, behöver låna 2 393 600 kr för att kunna finansiera hela köpet.  

Ändra ägandet

Det skiljer sig åt hur du ändrar ägande beroende på om det är en bostadsrätt eller en fastighet. Du kan välja om du vill ändra ägandet innan eller efter att bolånet lagts om och bodelningslikviden betalats. För att registrera om ägandet behövs en förvärvshandling vilket i detta fall blir bodelningsavtalet.  

Fastighet
Om det är en fastighet behöver du ansöka om lagfart senast tre månader efter förvärvet. Om du ansöker om lån hos oss så kan vi hjälpa dig att söka lagfart. När du ansöker om lagfart i samband med bodelning behöver du inte betala någon lagfartskostnad utan endast den administrativa avgiften på 825 kr till Lantmäteriet.  

Bostadsrätt
För att ändra ägandet i bostadsrättsföreningens register så kontaktar du er bostadsrättsförening. De kommer då att uppdatera ägarbilden i deras register.

Sammanfattning

När ni skrivit under ert bodelningsavtal, bolånet har lagts om, bodelningslikviden är betald och nu har ändrat ägandet hos Lantmäteriet eller bostadsrättsföreningen så är utköpet ur bostaden klart.

Har du frågor om våra bolån?