Konsumenterna tycker att bolån är onödigt komplicerat. Det finns för mycket information och det är svårt att förstå vad som är viktigt. Det finns också hinder som försvårar möjligheten att påverka sina villkor och många upplever det svårt att veta om de faktiskt har fått ett bra erbjudande. Dessutom kan ränterabatten som en konsument fått plötsligt löpa ut utan att långivaren informerar om det.  

Det säger Finansinspektionen i sin senaste rapport ”Konsumenternas ställning på bankmarknaden” och i den kommer de med förslag på åtgärder för att göra det lättare för låntagare i att jämföra och utvärdera sina bolån samt öka rörligheten och konkurrensen på bankmarknaden.

Bra tycker vi – men ser det bara som ett första steg i en rad förbättringar som behöver göras.  

Ränterabatter som löper ut

Majoriteten av långivare har en högre listränta och erbjuder sina kunder en rabatt utifrån den. Rabatten styrs vanligen av kundens förmåga att förhandla och vilka övriga tjänster kunden köper hos långivaren. Rabatten är ofta relativt hög – genomsnittsrabatten för kunder på storbankerna var under april 2024 hela 1,15 procent* – och den är oftast tidsbegränsad.  

Långivarna har idag inget krav på sig att informera kunden om att rabatten löper ut och många kunder riskerar därför att plötsligt stå utan rabatt. På ett lån på 3 000 000 kr skulle ovan nämnd rabatt leda till nästa 3 000 kronor högre i månadskostnad om konsumenten inte är medveten. Vi på Stabelo pratar ofta med upprörda kunder som flyttar sitt bolån till oss efter att ha flyttats till listpris utan att blivit informerade.  

Finansinspektionen har nu som förslag på åtgärd att långivarna tydligt ska informera sina kunder om när rabatten löper ut. Välkommet säger vi – mindre krav på konsumenten och bra mycket mer konsumentvänligt.  

*Beräknats utifrån ett oviktat genomsnitt av Swedbank, Handelsbanken, SEB och Nordeas  listräntor och genomsnittsräntor under april 2024.

Genomsnittsräntor underlättar förhandling

Sedan 2015 har långivarna krav att publicera sina genomsnittsräntor på sina hemsidor. Genomsnittsräntorna ska underlätta för konsumenterna att jämföra räntor mellan långivare och jämföra sin egna ränta mot andra kunder hos samma långivare. Genomsnittsräntan beräknas utifrån räntan långivarna gett kunder med nya lån och nyligen omförhandlade lån under en viss månad. Det är alltså inte genomsnittsräntan för alla kunder hos långivaren utan endast för de som fått ett nytt lån, omförhandlat sin ränta eller ändrat bindningstid.  

Att långivarna redovisar genomsnittsräntan är positivt ur ett konsumentperspektiv. Det är dock viktigt att vara medveten om hur man ska jämföra om man inte vill råka jämföra äpplen med päron. Genomsnittsräntan är mycket svårare att använda sig utav under tider av ränteändringar, både höjningar och sänkningar. Genomsnittsräntan ska publiceras senast fem arbetsdagar efter månadsslut och då för föregående månad. När räntan sänks och konsumenten tittar på föregående månads genomsnittsränta så kommer de troligtvis att bli väldigt glada – de kommer då att se snitträntan innan sänkningen och jämföra den med sitt ränteerbjudande efter sänkningen. Det är viktigt att då utvärdera om man verkligen har fått ett bra erbjudande och inte bara en lägre ränta för att räntorna faktiskt sänkts. Det känns svårt och kanske inte så konsumentvänligt.  

Vi ställer oss frågan – skulle långivarna kunna få krav på sig att redovisa både genomsnittsränta och eventuell genomsnittsrabatt? Det skulle göra det lättare och mer jämförbart för kunder över tid. Vidare skulle det bli ännu mer konsumentvänligt om långivarna också behövde redovisa genomsnittsräntan och rabatten för alla kunder, inte bara för nya eller nyligen omförhandlade lån.  

Mindre administration för kunder som vill byta långivare

Om en kund vill byta bank behöver de idag be sin befintliga bank om sitt amorteringsunderlag men det är inte reglerat hur långivarna ska hantera processen. Ofta behöver man som kund ringa in, stå i telefonkö och när man väl nått sin bank får man vänta i flera dagar på sitt amorteringsunderlag, ofta kommer det dessutom med post. I tidigare rapport har FI beslutat om nya föreskrifter kring amorteringsunderlag för att underlätta för kunderna som ska gälla från 1 september 2024. Kunder ska då kunna begära underlaget digitalt och det ska sedan skyndsamt skickas digitalt till kunden.

Vi välkomnar enklare rutiner – men vi tycker att man borde kunna göra mer. När en kund flyttar sitt bolån till en ny långivare så kontaktar den nya långivaren alltid den avlämnande långivaren för att få uppgifter om hur lånet ska lösas. För att underlätta för kunden att flytta sitt bolån borde långivarna kunna dela uppgifter på amorteringsunderlaget direkt mellan varandra – utan kundens egen inblandning.  

Vi anser att nuvarande krav på amorteringsunderlag leder till en osund prissättningskultur. Att begära ut ett amorteringsunderlag skickar en signal att man planera att flytta sitt bolån. Idag leder det därför till att många långivare kontaktar de kunder som begär ut ett amorteringsunderlag och erbjuder en bättre ränta för att få kunden att stanna. Att kunden får erbjudande om en lägre ränta är såklart positivt, men det fostrar inte en god prissättningskultur.  

Dessutom drabbar detta de mindre aktiva kunder som inte hotar om att flytta sitt bolån. De får aldrig ta del av de extra ränterabatterna. Eftersom en stor del av kunderna är passiva och har mindre rabatter finansierar deras ränta de rabatterna som de aktiva kunderna får.  

Frågan jag ställer mig är om man ska vara tvungen att hota om att flytta sitt bolån för att få en attraktiv ränta?

Rättvisare ränteskillnadsersättning

Vidare så har Finansinspektionen bett regeringen om ett nytt sätt att beräkna ränteskillnadsersättning som ska vara till konsumenternas fördel. Så som det beräknas idag får kunder med högre ränta betala högre ersättning – kunder som förhandlat till sig en sämre ränta får betala mer än de som förhandlat bättre om de vill bryta bindningstiden. Det blir alltså dyrare för konsumenten trots att långivaren har samma finansieringskostnad för kunden med hög ränta som för kunden med låg ränta. Vi upplever att det är omotiverat och hoppas att regeringens förslag kommer att göra det mer rättvist för konsumenterna.

Slutligen

Vi på Stabelo välkomnar verkligen en mer konsumentvänlig bolånemarknad och Finansinspektionens förslag är några viktiga första steg på den resan. Vi själva har sedan start arbetat hårt för att våra kunder ska ha enkla och okomplicerade bolån. En av de främsta delarna i det arbetet är att erbjuda bolån utan personliga rabatter eller krav på att köpa andra banktjänster hos oss för att få ett bra bolån. Vi tror också på att en bolånemarknad med ökad rörlighet och konkurrens är hälsosamt och att olika typer av prissättningar är viktiga – men att den vanliga och gamla ”ränterabattsmodellen” behöver förnyas och förenklas.  

Vi hoppas på fler åtgärder i framtiden för en transparentare och enklare bolånemarknad.  

Varma bolånehälsningar!