Tomträtt innebär att marken som din bostad står på ägs av kommunen, och att den hyrs ut till dig eller till din bostadsrättsförening mot en avgift – en så kallad tomträttsavgäld. Om du bor i ett småhus med tomträtt äger du huset men hyr marken. Bor du i bostadsrätt är det föreningen som äger huset och hyr marken från kommunen. Tomträtt är vanligt i större städer som Stockholm, där kommunen vill kunna påverka hur marken används på lång sikt.

Vad innebär tomträtt?

Att ha tomträtt innebär i praktiken att du får använda marken på liknande sätt som om du ägde den. Du kan bo, bygga om eller sälja din bostad – men själva marken förblir kommunens. Kostnaden för att hyra marken heter tomträttsavgäld. Tomträttsavgälden gäller under en lång period – ofta på 10 år. Vid varje omförhandling kan tomträttsavgälden justeras, ibland kraftigt, beroende på markprisernas utveckling.

Risker med tomträtt

Den största risken med tomträtt är osäkerheten kring höjningar av tomträttsavgälden. När tomträttsavgälden omförhandlas kan den höjas avsevärt, särskilt i områden där markvärdena ökat mycket. Det här kan påverka din boendekostnad påtagligt, ibland utan att det är helt förutsägbart. Här är några risker att ha i åtanke:

‍Höjda avgälder: Avgiften kan öka kraftigt vid omförhandling

‍Osäker framtida kostnad: Det är svårt att planera långt fram eftersom tomträttsavgälden styrs av framtida markvärden

‍Svårigheter vid försäljning: En bostad med tomträtt är ofta värderad lägre än om den har äganderätt och kan vara svårare att sälja

Tomträtt i Stockholm – ett vanligt upplägg

I Stockholm är tomträtt en relativt vanlig upplåtelseform, särskilt bland bostadsrättsföreningar. Systemet infördes redan 1908 för att göra det möjligt att bygga bostäder på kommunal mark utan att behöva betala för att köpa marken. Tomträtten ger nyttjanderätt som i många avseenden liknar äganderätt. Det är generellt enklare att köpa loss tomträtten för småhus än för bostadsrättsföreningar, eftersom villkoren för friköp skiljer sig åt beroende på typ av fastighet.

Tomträtt för hus

Om du äger ett hus med tomträtt så äger du byggnaden, men inte marken. Du betalar tomträttsavgäld till kommunen enligt ett avtal, och vill du sälja huset följer tomträtten med till nästa ägare. Du har i stort sett samma rättigheter och skyldigheter som om du ägde marken, men du måste räkna med att kostnaderna kan förändras över tid.

Tomträtt och bostadsrätt

Många bostadsrättsföreningar står på tomträttsmark. Det innebär att föreningen hyr marken av kommunen och avgiften betalas från de boende, ofta som en del av månadsavgiften. När tomträttsavgälden höjs kan det därför leda till att avgifterna för de i föreningen behöver justeras uppåt. Som bostadsrättsinnehavare är det därför bra att ha koll på när tomträtten senast omförhandlades, och när nästa höjning kan bli aktuell.

Vad ska man tänka på om man köper bostad med tomträtt?

1. När du köper en bostad med tomträtt är det viktigt att komma ihåg att marken hyrs av kommunen – den ingår alltså inte i köpet. Det bör avspeglas i priset, oavsett om det gäller ett småhus eller en bostadsrätt.
2. Ta reda på hur stor tomträttsavgälden är idag och när den ska omförhandlas nästa gång. Avgälden kan höjas rejält vid omförhandling, särskilt i områden där markvärdet ökat.
3. För bostadsrätter är det föreningen som hyr marken. Därför är det bra att kontrollera att föreningen har god ekonomi och en plan för hur framtida avgälder ska hanteras.
4. Ska du köpa ett småhus? Kolla vad det skulle kosta att friköpa marken. Det kan vara ett sätt att få mer kontroll över boendekostnaderna på lång sikt.

Så införs en höjning av tomträttsavgälden

När avgälden för en tomträtt höjs sker det inte med full effekt direkt. Oavsett om du bor i ett småhus eller i en bostadsrättsförening så införs höjningen gradvis enligt en trappa. Det ger en viss ekonomisk förutsägbarhet och möjlighet att anpassa sig till den nya avgiften.

År 1: 40 % av höjningen
År 2: 55 %
År 3: 70 %
År 4: 85 %
År 5–10: 100 %

För småhus finns det dessutom en spärrregel som begränsar höjningen:

1. Max 18 000 kr/år vid 10-årig avgäldsperiod
2. Max 19 400 kr/år vid 20-årig period
3. Höjningen får aldrig vara mer än 100 % jämfört med tidigare avgäld

Tomträtt eller arrende – vad är skillnaden?

Det är lätt att blanda ihop tomträtt med arrende, men det finns stora skillnader. Tomträtt är en mer långsiktig och trygg form av nyttjanderätt, som är starkt reglerad i lag och ger nästan samma rättigheter som ägande. Arrende är däremot en mer begränsad rättighet, ofta med kortare avtalstid och utan samma möjlighet att påverka utvecklingen av fastigheten. Arrenden används oftare för fritidshus, jordbruk eller näringsverksamhet.
‍