Värdera om huset eller lägenheten – så går det till

Du kan värdera om din bostad för att påverka hur mycket du får låna eller hur mycket du behöver amortera. Hur ofta det är möjligt beror på varför du vill göra det – reglerna skiljer sig åt beroende på syfte.

Varför ska man värdera om sin bostad?

Det finns två vanliga situationer där en omvärdering är aktuell:

1. Du ansöker om ett nytt eller utökat lån
   Planerar du att flytta ditt bolån till en ny bank, höja ditt befintliga lån – till exempel för att finansiera en renovering – eller ta ett nytt bolån? Då gör långivaren alltid en ny värdering av din bostad som en del av låneprocessen.
2. Du vill sänka ditt amorteringskrav eller öka ditt belåningsutrymmeOm din bostad har ökat i värde sedan du tog ditt lån kan en omvärdering visa att din belåningsgrad är lägre än tidigare. Det kan i sin tur sänka hur mycket du måste amortera varje månad, eller ge dig utrymme att låna mer.

Reglerna för de här två situationerna skiljer sig åt, och vi förklarar dem nedan.

Viktiga begrepp: marknadsvärde och amorterings- och låneutrymmesgrundande värde

Långivaren utgår från två olika värden när de bedömer ditt lån.

‍Marknadsvärde är en aktuell bedömning av vad din bostad är värd på marknaden idag. Det kan bygga på statistik från tidigare försäljningar i ditt område, eller på en mäklares värdering. Marknadsvärdet påverkar hur mycket du kan låna, men det är inte det enda avgörande värdet.

‍Amorterings- och låneutrymmesgrundande värde är det värde som styr hur mycket du maximalt får låna samt hur mycket du måste amortera. Från den 1 april 2026 kan du inte belåna din bostad till mer än 80 procent av detta värde när du vill låna upp på din befintliga bostad. Det är det här värdet som kallas "tröghetsregeln" i det regelverk som trädde i kraft den 1 april 2026.

Omvärdering i samband med ny låneansökan

När du ansöker om ett nytt eller utökat bolån gör långivaren alltid en aktuell bedömning av bostadens marknadsvärde. Det sker automatiskt som en del av låneprocessen – du behöver inte initiera det separat. Det amorterings- och låneutrymmesgrundande värdet kan dock inte uppdateras hur ofta som helst.

Omvärdering för att påverka amorteringskravet

Vill du värdera om bostaden specifikt för att ändra det amorterings- och låneutrymmesgrundande värdet, till exempel för att visa att bostaden ökat i värde och därmed sänka ditt amorteringskrav eller öka ditt belåningsutrymme, gäller Finansinspektionens regler:

‍Du får bara göra det vart femte år.

Det enda undantaget är om du har genomfört omfattande renoveringar som väsentligt höjt bostadens värde – till exempel byggt ut bostaden med extra kvadratmeter. Enklare åtgärder som att renovera kök eller ändra planlösning räknas normalt inte som tillräckligt.

Läs mer om amorteringskravet

Så går en omvärdering till i praktiken

Oavsett anledning ser processen ungefär likadan ut:

1. Statistisk värdering – Vi börjar med en automatisk värdering baserad på faktiska försäljningspriser i ditt område, med hänsyn till bostadens typ, storlek och läge.
2. Mäklarvärdering vid behov – Om den statistiska värderingen landar lägre än vad du upplever att bostaden är värd – till exempel för att du har renoverat eller att din bostad har unika egenskaper – kan du komplettera med en värdering från en registrerad fastighetsmäklare. Mäklaren gör en bedömning på plats och tar fram ett skriftligt värderingsintyg.

Tänk på det här:

1. Värderingsintyget måste vara skriftligt och utfärdat av en registrerad fastighetsmäklare
2. Kostnaden för mäklarvärderingen står du själv för
3. Värderingen ska beskriva bostaden som den ser ut idag