Stabelos boprisindikator

Maj 2024

I maj visar boprisindikatorn en tydlig positiv trend vilket pekar på att bostadspriserna kommer att fortsätta att stiga i närtid. De går från att vara försiktigt positiva i februari till att nu i maj vara tydligt positiva.

Boprisindikatorn består av tre olika komponenter: utvalda aktiers utveckling, förändringen i utbud på bostäder samt säsongmönster.

Den aktiemarknadsbaserade indikatorn, som baseras på aktier i bolag beroende av privatkonsumtion, visar en stark uppåtgående rörelse sedan början av 2023 trots stigande räntor. Dessutom indikerar hushållens planer på att köpa kapitalvaror en ytterligare positiv signal.

Årstillväxten i utbudet av bostäder, en annan viktig indikator, har nyligen börjat visa en positiv trend. Efter en tillfällig ökning av utbudet har denna trend nu vänt och pekar nedåt – vilket historiskt lett till positiv utveckling av bostadspriser.

Dessutom har prisförändringen relativt normala säsongsmönster varit stark, särskilt i april, där både lägenhets- och villapriser har ökat mer än vanligt för säsongen.

Pilar som idikerar vart aktiemarknadesn idikatorer, utbudstillväxt för bostäder och säsongsindikatorer är på väg.

Boprisindikatorn fördjupning

Boprisindikatorn består av tre olika komponenter: aktiemarknadens utveckling för bolag beroende av svensk privatkonsumtion, förändringen i utbud på bostäder samt säsongmönster. Alla tre har historiskt gett viss vägledning för vart bostadspriserna är på väg i närtid.

Aktiemarknaden som indikator för bostadspriser

Det finns en stark korrelation mellan privatkonsumtion och bostadspriser. Stabelo har gjort en portfölj med aktier i svenska bolag som är beroende av privatkonsumtion. Eftersom aktier handlas varje dag och priserna reagerar snabbt på nya ekonomiska förutsättningar så har portföljen historisk sett varit ledande för vart bostadspriserna tar vägen.

Stabelos aktiemarknadsbaserade indikator vände tydligt uppåt i början av 2023 och har marscherat på sedan dess vilket är både imponerande och lite överraskande givet att perioden har kännetecknats av stigande räntor. Vi konstaterar med viss förtjusning att indikatorn därmed har fungerat utmärkt eftersom bostadsprisutvecklingen har följt efter trots dessa ovanliga omständigheter. Hittills i maj så har indikatorn, om något, accelererat uppåt vilket innebär att vi kan konstatera att Stabelos aktiemarknadsbaserade indikator lyser med ett fortsatt klart grönt ljus.
‍

Ett diagram som visar aktieportfölj och årstillväxt bopriser.

Bostadspriser och köp av kapitalvaror

En indikator som historiskt har korrelerat ganska starkt med huspriser är hushållens planer på att köpa kapitalvaror. Kapitalvaror är varor som köps mer sällan och används under en längre tid, såsom till exempel bilar, båtar eller större hushållsapparater. Detta är en fråga som Konjunkturinstitutet ställer på månadsbasis. Som framgår av grafen nedan så har även den indikatorn studsat upp ganska ordentligt vilket historiskt har korrelerat tydligt med ökade bostadspriser.
‍

Ett diagram som visar årsförändring i bostadspriser och hushållens planerade kapitalvaruköp.

Årstillväxt i utbud och pris på svenska bostäder

En annan indikator som brukar skvallra i förväg om vart bostadspriserna är på väg är årstillväxten i utbud på bostäder, alltså ökningen i antalet bostäder som finns tillgängliga på marknaden under ett år. Om det är en hög årstillväxt så tenderar priser att minska och om det är en låg årstillväxt tenderar de att öka.

Som framgår nedan så indikerade utbudstillväxten, precis som Stabelos aktiemarknadsbaserade indikator, att prisfallet skulle avta efter december förra året. Så blev också fallet. Vad som dock hände sedan november 2023 var att utbudet av bostäder till försäljning började öka igen. Därmed målade ”utbudsindikatorn” tillfälligtvis en mindre ljus bild än vad den aktiemarkandsbaserade indikator gjorde precis i början av året. I boprisindikatorn i februari identifierade vi dock en ”metkrok” i utbudskurvan nu som pekade åt ett lite positivare håll precis som den aktiemarknadsbaserade indikatorn. Den metkroken har nu utvecklats till en solid positiv trend vilket alltså också bådar gott för boprisutvecklingen i närtid.
‍

Ett diagram som visar utbud och pris på svenska bostäder.

Prisutveckling relativt normala säsongsmönster

En ytterligare indikator som vi brukar snegla på för att få en bild av den rådande styrkan i bostadsmarknaden är prisutvecklingen relativt normala säsongsmönster. Bostadsmarknaden uppvisar ofta säsongsmässiga variationer, till exempel kan priserna vara högre på våren och hösten när fler köper typiskt köper bostäder, och lägre på sommaren och vintern när färre köper.

Om man tittar på prisutvecklingen i småhus- och lägenhetspriser i år (röd kurva nedan) jämfört med tidigare år så känns utveckling så här långt 2024 relativt stabil.
‍

Särskilt mycket styrka visar bostadsmarknaden i april. Som framgår i bilderna nedan så är månadstillväxten i både lägenhets- och villapriser högre i april än vad som är normalt för säsongen. Vi kan alltså addera ytterligare en indikator till samlingen av indikatorer som blinkar grönt.
‍

Ett diagram som visar förändringar för småhus och lägenheter.

Se tidigare boprisindikator