Sälja bostad

Välja mäklare

När du börjar fundera på att sälja din bostad är det första steget att bestämma vilken mäklare du vill anlita.

Välja mäklare

När du ska sälja din bostad är det bra att prata med flera mäklare innan du bestämmer dig. Mäklaren kommer vanligtvis hem till dig och under ert första möte kommer ni att prata om ditt boende, din önskade prisbild och hur din situation ser ut. Mäklaren kan också ge dig en idé om hur mycket din bostad är värd baserad på statistik från andra bostadsförsäljningar i området.

När du väljer mäklare, titta efter någon som känner till området väl, som du känner förtroende för och som har god kunskap om att sälja liknande bostäder. Det kommer att göra affären tryggare och bättre för dig.

Mäklarens arvode

Mäklaren tar ett arvode för att sälja din bostad och man väljer vanligen mellan tre olika modeller för arvode.

Fast arvode

Fast arvode innebär att arvodet bestäms innan och påverkas inte av slutpriset. Exempel: 55 000 kr

Provision

Arvode som baseras på procentsats av slutpriset. Exempel: 2 % av slutpriset.

Kombination fast arvode och provision

Du betalar en fast summa om din bostad säljs för upp till ett visst belopp och sedan en procentuell avgift på den delen som överstiger det beloppet. Exempel: 55 000 kr + 12 % på allt över 3 000 000 kr.

Fråga mäklaren om dess priser och räkna på vilken som blir mest fördelaktig för dig. Ett fast pris ger fördelen av att du vet hur mycket du kommer betala medan ett rörligt pris kan motivera mäklaren till att försöka få högre bud.

Förmedlingsuppdrag

När du har valt en mäklare kommer ni att teckna ett förmedlingsuppdrag. Förmedlingsuppdraget ska vara skriftligt och anger bland annat ansvarig mäklare, vilken bostad som ska säljas och mäklarens provision.  

Det är vanligt att det även anger att mäklaren har ensamrätt att förmedla bostaden. Det innebär att mäklaren har rätt till ersättning om bostaden säljs under perioden, oavsett om mäklaren hjälpt till med överlåtelsen eller inte. Ensamrättstiden får i avtalet inte vara längre än tre månader men kan förlängas om säljaren önskar det.  

Köpa eller sälja först

När du har bestämt dig för att flytta är ett av de första steget att bestämma om du ska köpa eller sälja först.

Fördelar med att sälja först

  1. Du vet hur mycket du har i kontantinsats för ditt kommande köp
  2. Du slipper sälja din nuvarande bostad under tidspress eller till ett pris under dina förväntningar
  3. Du undviker risken med att inte få sålt i tid till inflytt i den nya bostaden

Fördelar med att köpa först

  1. Du har gott om tid att hitta ditt drömhem
  2. Du behöver inte stressa med att flytta om du inte hittar något nytt boende direkt

När du väljer mellan att köpa eller sälja först bör du noga analysera din ekonomiska situation och dina känslomässiga behov. Oavsett vad du bestämmer dig för är det klokt att planera för ett långt tillträde, cirka 3–6 månader, för att ge dig själv utrymme och trygghet vid en osäker bostadsmarknad.  Få mer tips om viktiga saker att tänka på när du bestämmer dig för att köpa eller sälja först.  

Äga två bostäder

Det är vanligt att vi har krav att du måste sålt din befintliga bostad innan du får tillträde till din nya. Anledningen till det är att mångas ekonomi vanligen inte klarar av att ha dubbla boendekostnader en längre period. Hos oss behöver du skicka in ditt försäljningskontrakt senast tre veckor innan ditt tillträde.  

Exempel: Om du har skrivit kontrakt och köpt din bostad 1 januari och har tillträde 1 mars så behöver du skrivit kontrakt och sålt din befintliga bostad senast runt 8 februari. Observera att kravet är att din bostad är såld, frånträdet kan ske längre fram.

Om du har köpt din nya bostad men ännu inte fått sålt din befintliga bostad när ditt tillträde närmar sig kan det leda till att du inte kan betala för den nya bostaden. Det är ett avtalsbrott som kan innebära att du blir skadeståndsskyldig till säljaren.  

Rätt tidpunkt för försäljning

Du tillsammans med din mäklare kan gemensamt komma fram till när det passar bäst att sälja bostaden utifrån både din livssituation och hur bostadsmarknaden ser ut. Många gånger fotar man bostaden, till exempel på sommaren när det är grönt och fint, för att sedan vänta med att lägga ut den tills det är en bra tajming.  

Bostadsmarknaden påverkas av årstider, geografisk plats och det ekonomiska läget. Maj, augusti och september är traditionellt de månader då flest bostäder säljs och då det är störst utbud. Om du planerar att sälja under dessa månader, kan det vara avgörande att din bostad sticker ut och attraherar potentiella köpare.

Å andra sidan, om utbudet är mindre under andra tider på året, kan du ha en bättre chans att få ett högre pris för din bostad. Det är en bra idé att rådgöra med mäklare för att bestämma bästa tidpunkten för din försäljning.

Överbryggningslån

Ett överbryggningslån, även känt som brygglån, är ett tillfälligt lån som kan behövas om du inte har frånträtt din gamla bostad innan du flyttar in i den nya. Överbryggningslånet täcker upp för kontantinsatsen under den tiden då du äger två bostäder, högst i tre månader. Läs mer om överbryggningslån.

Se filmen om överbryggningslån

Josef från Stabelos bolåneteam berättar hur vårt överbryggningslån fungerar.

Visning av din bostad

Bilderna till bostadsannonsen och själva visningen är en stor del av försäljningen och det är viktigt att se till att bostaden är i bästa möjliga skick utifrån dess förutsättningar.

Styling av bostaden

Det är i de flesta fall en god idé att lägga lite tid på styling av bostaden inför både fotograferingen och visningen. Här kommer några tips att tänka på.

Inför fotograferingen

När fotografen kommer för att fotografera din bostad så finns det mycket du kan göra för att göra din bostad så fin och inbjudande som möjligt. Generellt brukar man rensa och städa undan samt plocka bort privata saker och fotografier. Målet är att bostaden ska se luftig och inbjudande ut. Fråga gärna din mäklare om råd och ta hjälp av fotografen – de har båda mycket erfarenhet om vad som passar på bilder och inte.

Inför visningen

Inför visningen kan du behöva rensa och städa mer än vad du behövde inför fotograferingen. På visningen kommer spekulanterna att öppna alla skåp och dörrar och det är därför bra att ha städat även i till exempel garderoben och förrådet. Bor du i hus är det också en god idé att fixa och göra trädgården extra inbjudande. Försök att se din bostad genom en köpares ögon och gör det så hemtrevligt som möjligt. Åtgärda också gärna små defekter som att måla där det saknas färg, spackla igen små hål på väggarna och skruva åt det där handtaget som är löst eller liknande.

Olika visningar

Det finns olika typer av visningar och det är inte ovanligt att man håller olika typer av visningar vid en försäljning. Du som säljare väljer i samråd med mäklaren vad som passar dig bäst.

Öppen visning

En öppen visning är öppen för alla och kräver ingen föranmälan. Vanligen brukar mäklaren lägga ut en öppen visning som äger rum drygt en vecka efter att annonsen publicerats.

Förhandsvisning

Om en spekulant hör av sig och vill se bostaden innan den öppna visningen kan de be om en förhandsvisning.

Bokad visning

Vid en bokad visning anmäler intresserade spekulanter sitt deltagande till mäklaren, som sedan planerar och bokar in dem för visning.

Privat visning

Om du själv inte vill ha de vanliga öppna eller bokade visningarna av din bostad kan du välja att endast ha privata visningar. Spekulanten bokar då in visning hos mäklaren. Det händer också ibland att en spekulant som varit på en öppen visning önskar komma på en privat visning för att se bostaden igen.

Budgivning när du säljer

Efter visning så brukar mäklaren kontakta alla spekulanter för att stämma av intresse och starta budgivningen.

Så fungerar budgivning

Det är du som säljare tillsammans med mäklaren som bestämmer upplägget för budgivningen och det är även du som i slutändan bestämmer vem som får köpa bostaden. När en spekulant lägger ett bud så är mäklaren skyldig att meddela budet till dig. De bud en köpare lägger är inte bindande och både du och köparen har rätt att ångra er fram tills att köpekontraktet är underskrivet.

Olika typer av budgivning

En budgivning kan hållas på olika sätt och budgivarna kan lägga både ett öppet eller ett dolt bud och man säger då att det är en öppen eller sluten budgivning.

Öppen budgivning

Det innebär att mäklaren får bud från spekulanter och löpande framför buden för dig som säljare och övriga spekulanter.

Sluten budgivning

Det innebär att en eller flera spekulanter lämnar ett dolt bud. Övriga spekulanter får inte veta budet utan mäklaren framför endast budet till dig som säljaren som kan acceptera eller neka.

Du som säljare bestämmer

Det är viktigt att komma ihåg att det är du som säljare bestämmer hur budgivningen ska hållas och vem som får köpa bostaden. I vissa fall kan du och köparen även förhandla om andra saker än bara priset. Vill köparen flytta in snabbt, kan de då tänka sig att betala ett högre pris för att få den möjligheten?  

I slutändan är det du som säljare som bestämmer vem du vill sälja till eller om du inte vill sälja alls. Du behöver inte heller välja den som lagt högst bud om du inte vill det.  

Kontrakt, frånträde och skatt

När du fått bud och bestämt vem du vill sälja bostaden till så är det dags att boka in kontraktsskrivning. Kontraktsskrivningen sker vanligen så snart som möjligt och det är inte ovanligt att det sker redan samma dag som budgivningen avslutats. Eftersom både köparen och du som säljare kan dra er ur affären fram till kontraktsskrivningen vill man oftast boka in den så snabbt som möjligt.

Kontraktsskrivning

Kontraktsskrivning brukar vanligen ske på mäklarens kontor. Du och köparen möts på kontoret och mäklaren tar fram de dokument som behöver signeras. Efter att alla kontrakt är underskrivna så är köpet bindande för båda parter. I samband med kontraktsskrivningen så fastställs även köparens tillträdesdatum.

Handpenning

Köpare brukar vanligen betala handpenning inom sju dagar efter kontraktsskrivning. Handpenningen betalas till mäklarens klientmedelskonto. Om det är en fastighet du har sålt så betalar mäklaren därefter direkt in handpenningen till ditt konto och om det är en bostadsrätt brukar det dröja tills köparen blivit godkänd av föreningen.

Detta händer på tillträdesdagen

  1. Köparen och du som säljare ses på mäklarens kontor. Där går ni igenom likvidavräkningen. Likvidavräkningen visar hur mycket pengar som ska föras över och vart. Du och köparen får varsin likvidavräkning. På köparens står summan som ska föras över och på din står även de eventuella bolån som ska lösas.
  2. Köparens bank löser in och avslutar ditt bolån och betalar överskottslikviden till ditt konto. Ni får även ett kvitto på transaktionerna.
  3. Köparna får nycklarna till bostaden och du har officiellt flyttat ut!

Vinstskatt eller förlustavdrag

När försäljningen är klar kan du få hjälp av din mäklare att deklarera din försäljning. Om du har sålt med vinst kommer du att behöva betala vinstskatt. Om du köper en ny bostad kan du ansöka om uppskov av vinstskatten för att skjuta på att betala den. Läs mer om vinstskatt och uppskov.  

Om du har sålt din bostad med förlust kan du få förlustavdrag. Det innebär att du får avdrag på en del av din skatt. Läs mer om förlustavdrag.  

" "