Undersökningsplikt

När det kommer till att köpa en bostad, oavsett om det är ett hus eller en bostadsrätt, är det viktigt att veta vad som ingår i köparens undersökningsplikt. Att brista i sin undersökningsplikt kan resultera i problem och ekonomisk förlust i framtiden.

Köparens roll

När du ska köpa en bostad är det din plikt att noggrant undersöka bostaden. Undersökningsplikten är ett stort ansvar och innebär att du måste granska bostaden med noggrannhet. Detta inkluderar att använda dina sinnen – syn, lukt, hörsel och känsel – för att upptäcka eventuella fel och brister. Köparen ansvarar för fel som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning.  

Du kan välja om du vill göra undersökningen själv eller om du vill kontakta en besiktningsman för att göra en överlåtelsebesiktning. Generellt så brukar man vanligen kontrollera en bostadsrätt själv och ta in en besiktningsman för att kontrollera ett hus. Läs mer om överlåtelsebesiktning  

Undersökningsplikten är omfattande. När du undersöker bostaden så kan du spola i kranar och toaletter, testa lampknappar och inspektera ytskiktet på väggar och golv. Särskilt bör du vara uppmärksam på eventuella fuktskador i kök och badrum.  I köket bör du leta efter tecken på läckage under diskbänken, medan du i badrummet bör kontrollera golvfallet och installationerna för vatten och avlopp.

De fel du skulle kunna upptäcka på visningen är ditt ansvar men det finns också dolda fel som faller på säljaren om de upptäcks.   För att kunna hävda att du har hittat ett så kallat "dolt fel" måste du kunna bevisa tre saker:

1. Felet fanns vid köpet
2. Du hade inte kunnat upptäcka felet vid en noggrann inspektion
3. Felet är av en sådan natur att du inte kunde förvänta dig det, med hänsyn till bostadens ålder och skick.

Det är viktigt att förstå att du har en begränsad tidsram för att upptäcka eventuella fel. I en bostadsrätt har du två år på dig att upptäcka fel, medan det i en villa eller fastighet är tio år. Därför är det viktigt att vara noggrann och agera snabbt om du misstänker något fel.

Mäklarens roll

Mäklaren är ansvarig för att informera dig som köpare om undersökningsplikten och vad den innebär. Informationen om undersökningsplikten ska lämnas skriftligt och i god tid innan kontraktsskrivningen. Den kan exempelvis finnas i objektsbeskrivningen. Mäklaren bör också uppmuntra dig att själv undersöka bostaden eller föreslå att du anlitar en besiktningsman.

Besiktningen ska ske innan kontraktsskrivningen. Om det inte är möjligt bör mäklaren föreslå en besiktningsklausul, som ger dig rätt att häva köpet om du upptäcker fel i samband med besiktningen. Mäklaren har inte skyldighet att besikta bostaden eller göra en noggrann undersökning av den.  

Säljarens roll

Säljaren har en upplysningsplikt gentemot köparen. Det innebär att säljaren måste lämna information om bostaden som kan vara relevant för köparen. Säljaren bör uppmärksammas på vikten av att beskriva bostaden korrekt och ärligt.
Läs mer om upplysningsplikt

Säljaren är också ansvarig för att informera om eventuella planerade renoveringar eller höjda avgifter i bostadsrättsföreningen om sådana uppgifter kan påverka köparens beslut.  Säljaren ansvarar för så kallade dolda fel som nämnts ovan.  

Undersökningsplikt för bostadsrätt

När du köper en bostadsrätt gäller samma principer för undersökningsplikt som vid köp av hus. Du måste själv undersöka bostadsrätten noggrant och inte bara förlita dig på säljarens eller mäklarens information. Det inkluderar att gå igenom föreningens stadgar och årsredovisning för att få en uppfattning om föreningens ekonomiska hälsa och eventuella planer.
Läs mer om hur du granskar bostadsrättsföreningens ekonomi

Undersökningsplikt vid köp av fastighet

Vid köp av en fastighet är kraven på undersökningen mer omfattande. Du måste undersöka fastigheten i alla dess delar och funktioner. Det inkluderar även svårtillgängliga utrymmen som vindsutrymmen och krypgrunder. Särskild uppmärksamhet bör ägnas åt fuktskador, rötskador, skador på VVS-anläggningar, sprickbildningar i fasaden och grundmur samt skorstensstock.
Om du upptäcker fel eller tecken på fel måste du vidta mer omfattande åtgärder för att uppfylla din undersökningsplikt.

Eftersom det är mer omfattande att undersöka en fastighet så är det en god idé att anlita en besiktningsman för att få en överlåtelsebesiktning.
Läs mer om överlåtelsebesiktning

Tänk på att även om du anlitar en besiktningsman, är det fortfarande din skyldighet att göra en egen grundläggande undersökning av objektet. Så se till att du är väl förberedd och informerad innan du går vidare med ett köp.