Samboavtal

Uppdaterat: 2023-12-18

Av: Stabelo bolåneteam

Samboavtal – vid köp av bostadsrätt eller hus

Att fatta beslutet att flytta ihop som sambor är både en härlig och stor förändring i livet. När ni köper en bostadsrätt eller ett hus ihop som sambor är det viktigt att se över ett samboavtal för att säkerställa en smidig och rättvis situation för båda parter när det kommer till ägande, ekonomi och framtida eventualiteter.

Juridisk skillnad mellan sambos och gifta

Det kan vara svårt att veta hur era tillgångar och skulder ska delas upp vid bodelningen i samband med skilsmässan. Så här delar ni upp era tillgångar:

  1. Sambor ärver inte varandra
  2. Sambor är inte självklara förmånstagare till varandras livförsäkringar 
  3. Sambor är inte underhållsskyldiga gentemot varandra

När räknas man som sambo?

Sambolagens beskriver sambo som ”med sambor avses två personer som stadigvarande bor tillsammans i ett parförhållande och har gemensamt hushåll”. Man behöver alltså stadigvarande bo tillsammans men det finns ingen speciell tidsgräns för hur länge man behöver ha bott tillsammans.  

Man räknas inte som sambo om man bor tillsammans med en vän eller inneboende och inte heller om man är i en relation och bor i två olika bostäder.  

Vad är ett samboavtal?

Ett samboavtal styr vem som får vad vid separation eller dödsfall. Enligt sambolagen äger ni nämligen både bostaden och allt som är inköpt till hemmet gemensamt, oavsett vem som har betalat för det. Enligt sambolagen så ska all samboegendom delas lika mellan er vid en separation eller dödsfall.

Med ett samboavtal kan ni avtala annat än vad sambolagen säger och själva välja hur ni vill dela upp det mellan er om er samborelation upphör.  

När ska man skriva ett samboavtal?

Om ni köpt en bostadsrätt eller hus och bohag för gemensamt bruk, oavsett om ni betalat lika mycket, eller om endast en av er betalat, så kommer det att delas lika mellan er vid en separation eller dödsfall. Ett samboavtal skyddar den i relationen som har betalat mest på så sätt att man avtalar om vem som får vad.  

Syftet med samboavtalet är undvika konflikter vid en separation och man skriver därför med fördel sitt samboavtal innan eller i början av sin tid som sambo. Det går förstås att skriva det långt senare om behovet uppstår längre fram.  

Samboavtalet kan även vara ett skydd om en av er skulle gå bort och det är extra viktigt om ni har barn. Eftersom sambos inte ärver varandra, om inte testamente upprättats, så kan samboavtalet reglera vilken av samboegendomen den kvarvarande parten får vid bodelningen. Det är endast samboegendomen som kan regleras genom samboavtal, inte övriga tillgångar.  

Exempel på vad som räknas som samboegendom och som ska delas lika

  1. Bostadsrätt eller hus som införskaffats för gemensamt bruk
  2. Hushållsmaskiner, möbler, inredning, köksredskap och porslin som införskaffats för gemensamt bruk

Exempel på vad som INTE räknas som samboegendom

  1. Bostad som inte införskaffats för gemensamt bruk (till exempel fritidshus)
  2. Kläder, klockor, aktier, fonder och pengar, bil, egendom som ärvts genom testamente och bil

Hur skriver man ett samboavtal?

Det går bra att skriva ett samboavtal själv men det är viktigt att då veta hur man ska utforma avtalet. Ett vanligt misstag som görs är att avtalet formuleras så att det går att tolka på olika sätt. Det finns tjänster online där du får juridisk hjälp att skriva avtalet, de tjänsterna brukar vanligtvis kosta mellan 600 – 1 000 kr. Du får då ett korrekt utformat samboavtal och behöver inte själv fundera på hur det ska utformas.

Ett samboavtal måste följa lagens formkrav och ska vara skriftligt och signerat av er båda för att vara giltigt. Det är viktigt att ni båda har ett exemplar av ert samboavtal. Det finns inget krav på vittnen som signerar ert samboavtal men om det kan kännas tryggare för att ha det vid eventuella frågor om avtalets giltighet.

Ni behöver inte registrera ert samboavtal på Skatteverket eller liknande utan ni kan förvara det hemma. Om ni skriver flera samboavtal så är det det senaste avtalet som gäller.  

Skuldebrev när ni betalat olika mycket kontantinsats

Om ni har köpt en bostadsrätt eller ett hus tillsammans och betalat olika stor del i kontantinsats så kommer ni ändå att dela lika på bostaden vid en försäljning. För att skydda den part som betalat mer i kontantinsats behöver ni, utöver ett samboavtal, skriva ett skuldebrev.  

Den som har betalat mer i kontantinsats blir långivare och den som betalat mindre blir låntagare. Ni kan själva välja hur lånet ska betalas tillbaka, till exempel amorteras ner månatligen eller betalas av i samband med försäljningen eller vid ett specifikt datum.  

Samboavtalet och skuldebrevet kompletterar varandra och ni behöver skriva båda avtalen för att de ska uppfylla sin funktion.  

  1. Om ni bara skriver ett samboavtal så kommer bostaden att delas lika enligt ägarandelarna.
  2. Om ni bara skrivet ett skuldebrev kommer bostaden att delas lika enligt sambolagen. Skulden i skuldebrevet kommer att räknas av innan bodelningen vilket innebär att den sambo som betalat mest tar all risk och förlust om bostaden inte säljs med vinst.
  3. Om ni skrivit både samboavtal och skuldebrev kommer bostaden delas baserat på hur mycket var och en äger eftersom den inte räknas som gemensam egendom. Skulden för kontantinsatsen kommer inte dras av innan delningen. När bostaden delas enligt ägarandelarna kommer skulden vara kvar, vilket betyder att båda parter delar på risken och eventuell förlust på lika villkor enligt skuldebrevet.

Exempel – ett sambopar som köpt en bostadsrätt och betalat olika mycket i kontantinsats.  

Elin och Markus, som delar sitt liv tillsammans, förvärvar en bostadsrätt för 3 000 000 kr. De äger bostadsrätten med en lika stor del vardera. Sara bidrar med 500 000 kr i kontantinsats från en tidigare bostadsförsäljning, där 250 000 kr av detta belopp täcker Marcus andel. Återstående köpeskilling på 2 500 000 kr finansieras genom ett gemensamt bolån från banken. Efter ett år väljer paret att separera och sälja bostadsrätten. Det återstående lånet ligger fortfarande på 2 500 000 kr, och bostadsrätten säljs för 3 000 000 kr. Förutom bostadsrätten äger Elin och Markus ingen annan gemensam egendom.

Alternativ 1: Utan skuldebrev riskerar Elin en tvist med Markus om insatsen ska ha ansetts ge upphov till en skuld mellan henne och Markus om 250 000 kr. Även om Elin och Markus, som i detta exempel, kommer fram till att en skuld uppkommit får Markus, pga. avsaknaden av samboavtal, skuldtäckning för sin skuld i bodelningen.

Elin
1 500 000 kr (½ av fastigheten)  
-1 250 000 kr (1/2 av skulden till banken)  
Netto: 250 000 kr

Markus
1 500 000 kr (½ av fastigheten)  
-1 250 000 kr (1/2 av skulden till banken)  
-250 000 kr (skuld till Sara)  
Netto: 0 kr

Sammanlagt netto att dela på i bodelningen blir 250 000 kr (250 000 + 0), varav Elin får 125 000 kr och Markus får 125 000 kr. Markus är därtill skyldig Elin 250 000 kr. Elin får totalt 375 000 kr, 125 000 kr från bodelningen och 250 000 på grund av skulden som uppkom mellan henne och Markus. Elin går därmed miste om 125 000 kr av sin insats i bostadsrätten.

Alternativ 2: Elin och Markus har i detta exempel skrivit ett skuldebrev för att bekräfta skulden som uppkommit mellan dem samt att Markus ska återbetala skulden i sin helhet vid en försäljning av bostadsrätten. De har även avtalat bort sambolagen. Efter försäljningen av bostadsrätten blir fördelningen följande.

Elin
1 500 000 kr (½ av fastigheten)
-1 250 000 kr (1/2 av skulden till banken)  
Netto: 250 000 kr

Markus
1 500 000 kr (½ av fastigheten)  
-1 250 000 kr (1/2 av skulden till banken)  
-250 000 kr (skuld till Sara)
Netto: 0 kr

Vid försäljningen får Elin och Markus 250 000 kr vardera. Markus är därtill skyldig Elin 250 000 kr, vilket framgår av skuldebrevet. Elin får totalt 500 000 kr, 250 000 kr från hennes del av försäljningslikviden av bostadsrätten samt 250 000 kr från Markus då han återbetalar skulden.

Alternativ 3: I stället för att äga bostadsrätten som hälftenägare bestämmer Elin och Markus att de ska äga olika stora andelar av bostadsrätten i relation till hur mycket de bidragit med vid köpet av bostadsrätten. De har även avtalat bort sambolagen vilket gör att fördelning av eventuell vinst ska ske i enlighet med ägandet.

Då Elin gick in med 500 000 kr i kontantinsats och 1 250 000 kr som lån är hennes ägarandel 1 750 000/3 000 000, vilket är ungefär 60 procent.

Då Markus endast gick in med 1 250 000 kr som lån är hans ägarandel 1 250 000/3 000 000, vilket är ungefär 40 procent. Vid försäljningen får Elin 1 800 000 kr, vilket motsvarar 60 procent av försäljningslikviden. Efter återbetalning av lånet till banken återstår 500 000 kr (1 800 000 kr – 1 250 000 kr).

Vid försäljningen får Markus 1 250 000 kr, vilket motsvarar 40 procent av försäljningslikviden. Efter återbetalning av lånet till banken återstår 0 kr (1 250 000 kr – 1 250 000 kr).

Prata ekonomi direkt – så är det klart sen

För att säkerställa en rättvis och smidig ekonomisk situation som sambo, är det viktigt att upprätta ett tydligt samboavtal om ni flyttar ihop och köper en bostadsrätt eller ett hus. Det ger er möjlighet att själva bestämma fördelningen av tillgångar och undvika konflikter vid en eventuell separation eller dödsfall. Att se över fördelningen är extra viktigt om ni har barn för att vid dödsfall säkra upp ekonomin för den part som är kvar.  

Komplettera med ett skuldebrev om ni har ojämn kontantinsats för att skydda den som bidragit mer. Genom att prata ekonomi direkt skapar ni en trygg grund för er framtid som sambor, och undviker osäkerheter vid eventuell separation eller oväntade händelser.